北京近日迎來高溫酷暑天氣，與此相反，已拉開序幕的下半年樓市未出現“炙烤”，甚至在新房、二手房的“輪動效應”下，還將出現進一步降溫。
這種“輪動效應”就體現在，首先是限競房分流二手房，然后是二手房的流通性下降會反制新房成交。整體看來，形成了新房、二手房成交總量近期走低的局面。
限競房分流二手房成交
一直以來，新房和二手房市場之間的關系非常微妙，不是單純的正向關系，也不是簡單的此消彼長。今年以來，二者之間“互推”與“互斥”的關系就反映在了北京市場中。
上半年，限競房供應相比此前成倍增加，尤其是具有高品質、戶型較佳的房源現身市場，在出售價格被控制在一定水平的情況下，限競房市場迎來“大豐收”。
此種狀況明顯分流了二手房市場。數據顯示，2019年上半年，北京新建住宅市場成交1.63萬套，成交金額達到了1227.22億元，成交均價為54809元/平方米。不論是成交量還是成交價，均創3年來同期的最高值。
限競房作為北京樓市供應的主力，自然也是樓市成交的主流。從上半年成交數據看，限競房共成交了9283套，約占新建住宅成交的57%;成交金額478億元，約占新建住宅成交的39%。
受此影響二手市場迎來新低。據北京中原數據統計，上半年北京二手住宅共成交72603套，成交面積636.36萬平米，可以說是從2015年至今的5年時間里，二手房市場上半年成交量的最低點。
“從開始攢購房資格那天起，就想著買一套二手房。一是由于新房大多建在遠郊區，上下班通勤不方便;一是由于新房大多戶型較大。而二手房可以考慮更接近城區的位置，并且有一些小戶型的選擇，在教育、商業等生活配套上，也比較齊全。”市民齊先生說，這是他之前的想法，不過他最近出手買了一套限競房。
讓齊先生改變想法的是，限競房中有大量90平方米以下的小戶型，而且價格與周邊二手房相比具有優勢。尤其是今年限競房供應量增多，不乏一些臨近軌道交通的優質項目，讓一些原本買二手房的購房人轉向新房。
二手房降溫“反作用”新房市場
越來越多的購房者涌入新房市場，讓二手房成交下降的同時，二手房也在反作用著新房市場。
合碩機構首席分析師郭毅表示，當前二手房降溫比較明顯，新房又有賴于客戶“賣舊買新”騰挪資金與資格，二手房的轉化流通功能減弱，舊房賣不掉，或賣不到購房者的心理預期價格，就會對下一步的新房置業形成不利的影響。隨著二手市場的成交下滑，下半年新房市場的銷量也可能會停止上漲，并逐步有所下行。
公開數據也佐證了這一觀點，今年3月樓市小陽春過后，北京新房、二手房的成交數據紛紛出現下滑，成交總量自然也是下降趨勢。在成交高峰的3、4月份，新房、二手房成交總量在1.9萬套左右，5月約為1.8萬套，6月下滑到約1.7萬套。
對于新房與二手房互相作用，貝殼研究院早有研究。“房地產行業的全流通時代已經到來，新房、二手房、租賃三個市場的聯動越來越強，它們之間不再孤立分割，而是互生互聯的交互關系。三個市場之間交互的方式、時機與動能決定了房地產市場運行的總體效果。”2018年底貝殼研究院發布的年度報告顯示。
舉例來說，新房產品線的豐富程度有助于降低房價。貝殼研究院認為，如果新房市場的供給結構合理，產品線豐富，給年輕人的選擇更多，第一次購房的年輕人可以更多地選擇新房滿足首次置業需求，從而使得交易乘數更低。反之，如果新房市場不能為首次置業的年輕人提供適合的產品時，他們不得不選擇總價低的二手房，這會導致二手房過度承壓，也使得交易乘數過大，房價短期內容易快速上漲。
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第一太平：商品住宅
供應結構合理有序
第一太平戴維斯研究結果顯示，2019年二季度，商品住宅銷售市場較2018年同期有明顯反彈，其中一手普通住宅市場繼續保持穩定的供應量，新增面積達125.75萬平方米，同比上漲18.3%;一手普通住宅成交面積為197.96萬平方米，同比上升110%。全市商品住宅供應結構合理有序，已形成了包括共有產權住房、限競房、純商品住房在內的多元化供應體系，有效保障購房者不同層面的購房需求。
展望2019年下半年的市場走勢，房地產市場整體仍然面臨諸多挑戰與壓力。住宅市場方面，上半年流動性釋放下的開發商融資及購房者意愿都有顯著改善，但是如若下半年住宅市場出現房價反彈的情況，預計監管者將會采取進一步的措施抑制過熱的市場，近期對于房地產信托的監管和約束即是例證。
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