一套比市場價便宜上百萬元的房子，究竟靠不靠譜?這幾日，市民畢先生為了法拍房輾轉反側。價格優(yōu)勢是司法拍賣房產受青睞的最主要原因。不過，專家提醒，市民“撿漏”的同時一定要留心是否存在房屋產權、房屋債權，以及是否有租約和費用拖欠四方面風險。
一套三居室便宜一百萬
“這法拍房我究竟能不能買啊?”最近半個月，市民畢先生只要見到相熟的朋友，就會拉著人家討論法拍房的話題。
名下無房的畢先生，結婚后一直和父母同住，隨著孩子長大，畢先生想買房的心情也日益迫切。無意間，他聽同事聊起了法拍房，說比市場上的房子便宜。
法拍房，就是進入司法拍賣的房子。一般來說，法拍房最大的來源是銀行和非銀金融機構的不良債權抵押物，民間借貸糾紛、司法沒收也會產生法拍房。
“拿海淀區(qū)清緣里小區(qū)這套法拍房來說，112平方米，起拍價是520.4萬元，折合單價是46500元，而二手房市場里小區(qū)的成交均價是57000元。1平方米差出1萬元，1百平方米就差出100萬元。”法拍房的價格讓畢先生十分心動。
這價格優(yōu)勢是哪兒來的?北京中原地產首席分析師張大偉介紹，根據(jù)人民法院關于財產拍賣的規(guī)定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或市場價的80%;而如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不能超過前次保留價的20%。
以8月成交的幾套法拍房為例，海淀區(qū)復興路甲的一套法拍房，評估價為993.67萬元，成交價為659.96萬元，成交價是評估價的6.7折;朝陽區(qū)甜水西園的一套法拍房，評估價為433.43萬元，成交價為367.9萬元，相當于8.5折。換句話說，購房人“撿漏”成功的話，可以按照評估價的約7到8折入手。
半數(shù)房源第一次拍賣就成交
伴隨樓市進入相對平穩(wěn)期，曾一度遇冷的法拍房房源數(shù)量和成交數(shù)量均明顯升溫。
以阿里司法拍賣平臺為例，記者查找北京區(qū)域的商品住宅看到，從8月1日到22日，競價正在進行中的房源有17套，已結束拍賣的房源有99套，共計116套。在已結束拍賣的房源中，有6套房源出價超過100次，20套房源出價超過50次，競爭激烈。
記者注意到，出價次數(shù)最多的法拍房，顯示為西城區(qū)高家寨6號樓的一套55平方米兩居室，前后總共有153次競價，11271次圍觀。最初，購房人還按照規(guī)定的1萬元加價幅度“和平”報價，到第18次時，突然有參與者一次加了3萬元，隨后就不時有人按照3萬元、4萬元乃至7萬元的幅度加價，最終這套房屋以587.4萬元成交，甚至略高于法院給出的543.5萬元的評估金額。
據(jù)了解，這已經是連續(xù)第四個月法拍房第一次拍賣時的成交率就超過了50%。記者在阿里司法拍賣平臺上看到，今年5到7月，該平臺上每月進入司法拍賣程序的北京地區(qū)商品住宅分別為127套、95套和174套，而去年同期的數(shù)據(jù)僅為76套、87套和95套。
相關機構監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，自2018年以來，全國法拍房的數(shù)量都在大幅度增長，北京地區(qū)2018年淘寶和京東司法拍賣房產同比增長了70%。
“撿漏”之外當心債權風險
價格便宜的法拍房，真的就是“一本萬利”么?實際上，就在不久前，上海和成都先后曝出，有市民在購買法拍房后陷入了欠繳物業(yè)費和無法入住的糾紛。
“對于資金充足、受購房資格限制的普通購房人來說，法拍房的確是可以‘撿漏’，但購房人也要留意交易后的各種潛在風險。”張大偉列舉，購買法拍房時，需要留意房屋產權、房屋債權，以及是否有租約和費用拖欠四方面的風險。
從房屋產權上看，法拍房可能存在房屋產權不清、無產權或小產權、暫未辦理或無法辦理房產證、未繳齊土地出讓金等情況，購房人最好先通過市住建委查詢確認相關信息。在債權上，法拍房的房主往往涉及債務問題，房屋可能被多次抵押，因為民間借貸很難查清，競拍者可能在入住后意外遭遇其他“債主”的追討。
此外還有租約問題。存在長期租約的法拍房被買下后，即便購買人已經完成房屋過戶，但在租約未到期而買家又無法同租戶達成搬離協(xié)商的情況，房屋實際是無法入住的。最后需要注意的就是費用，法拍房的原房主可能存在水電費、物業(yè)費等費用未繳清的情況，而絕大多數(shù)情況下，按照競買公告，買賣房屋產生的相關稅費均由買受人承擔。
張大偉建議，抱有“撿漏”心理的購房人，務必綜合考慮、做好基礎調查后再決定是否參與競拍。
記者 趙瑩瑩
責任編輯：Rex_08
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