房地產(chǎn)行業(yè)銷售額增速放緩 各家開發(fā)商都有賣房壓力

房地產(chǎn)行業(yè)的錢沒有那么好賺了。

據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，《證券日報》記者根據(jù)滬深兩市131家上市房企披露的2019年中期業(yè)績報告統(tǒng)計獲悉，截至6月30日，131家A股上市房企營收總計為9598億元，同比增長21.3%;歸屬于母公司股東的凈利潤總計為1011億元，同比上漲17.15%。

值得一提的是，131家房企中，歸屬于母公司股東的凈利潤同比走下坡路的房企數(shù)量高達四成以上，整個行業(yè)凈利潤率維持在12%以下。其中，萬科以118億元的凈利潤高居榜首，這意味著上半年，萬科每天賺6542萬元。

“整體來看，房企毛利率水平是有所提高的，但凈利潤率水平有所下行。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期已接近兩年，盈利空間逐漸在收窄，行業(yè)分化現(xiàn)象愈發(fā)加劇。大型房企仍舊可以依靠低成本融資獲得更高的盈利空間，中小企業(yè)日子則較為艱難，甚至有一些此前發(fā)展過快的中型房企也在甩賣項目換取現(xiàn)金流安全。

在上述131家房企中，中洲控股、珠江實業(yè)、美好置業(yè)、海航基礎(chǔ)等多家企業(yè)利潤同比跌幅超過50%。

不過，一部分房企也實現(xiàn)了利潤的快速增長。如：保利地產(chǎn)凈利潤同比增長53.28%。金科股份、北京城建、蘇寧環(huán)球、陽光城等企業(yè)上半年凈利潤增長較快，同比增速均超過40%，最高者利潤同比增長超過200%。

“在利潤率方面，房地產(chǎn)板塊整體毛利率同比上升，達到近年高位，但由于2018年少數(shù)股東權(quán)益及計提資產(chǎn)減值損失顯著上升，擠壓了凈利潤率。”中銀國際證券分析師晉蔚表示，2019年上半年，整體房地產(chǎn)板塊毛利率和凈利率分別為36.7%和11.8%，分別較上年上升1.9個百分點和下降0.9個百分點。

另有行業(yè)分析師也表示，今年上半年多數(shù)房企結(jié)算的是2016年和2017年房價上漲期間銷售的項目，所以行業(yè)整體毛利率較高。但另一方面，龍頭房企2018年大量存貨減值在后續(xù)沖回或轉(zhuǎn)銷將有效平滑利潤率。

不過，即使利潤率有所波動，但銷售業(yè)績?nèi)栽谏闲校徊贿^增速放緩，企業(yè)表現(xiàn)不一。東吳證券分析師齊東表示：“龍頭房企上半年業(yè)績普遍超出市場預期，在我們篩選的15個一線房企中，11家房企業(yè)績增速超過30%。”另有業(yè)內(nèi)分析人士接受《證券日報》記者采訪時也稱，整個地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，早些年進入第一陣營的頭部房企業(yè)績表現(xiàn)和盈利情況增長穩(wěn)健;為了追求規(guī)模快速增長的大中型房企則受到這兩年行業(yè)調(diào)整的影響，現(xiàn)金回流較慢，債務反而很高，因此不得不甩賣項目求生。

事實上，房地產(chǎn)行業(yè)銷售額增速放緩，整體步入降溫階段已持續(xù)了一段時間，各家開發(fā)商都有賣房壓力。

“2017年四季度以來，熱點城市調(diào)控未見放松，而多數(shù)房企近兩年都在熱點城市重倉，項目入市時間和入市價格都不好控制，尤其在限制銷售價格的城市，推盤節(jié)奏和銷售定價都不如預期，這將導致利潤空間被壓縮。”有房企高層向《證券日報》記者表示，以北京為例，2018年以來，北京已經(jīng)進入“限競房時代”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，限競房本身盈利空間預計5%左右，不少項目則是無法盈利的，有些限競房銷售情況較好尚可快速回籠資金，減少資金成本對盈利空間的侵蝕程度;但銷售去化率不足40%的限競房在市場上并不少見，這對房企盈利造成重壓，甚至拖累企業(yè)整體資金狀況。

晉蔚也表示，在房地產(chǎn)融資環(huán)境不斷收緊的情況下，行業(yè)拿地及開工投資將逐步下降，房企將加快銷售回款，銷售價格增速或?qū)⒒芈洌B加2016-2017年土地購置價格上漲，行業(yè)利潤率水平或?qū)⒊袎骸Ａ硪环矫妫科箝g持續(xù)分化，一、二線房企銷售依舊穩(wěn)健及預收賬款充足，2019年業(yè)績望延續(xù)高增，而尾部房企將逐漸淡出市場，行業(yè)集中度或再度提升。

對此，齊東也表示，預計2019房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模將保持穩(wěn)態(tài)，龍頭房企競爭優(yōu)勢進一步凸顯，強者恒強，龍頭房企市占率和規(guī)模提升仍將延續(xù)。(證券日報)

記者 王麗新

責任編輯：Rex_08