房地產行業銷售額增速放緩 各家開發商都有賣房壓力

房地產行業的錢沒有那么好賺了。

據同花順iFinD數據顯示，按照申銀萬國行業分類，《證券日報》記者根據滬深兩市131家上市房企披露的2019年中期業績報告統計獲悉，截至6月30日，131家A股上市房企營收總計為9598億元，同比增長21.3%;歸屬于母公司股東的凈利潤總計為1011億元，同比上漲17.15%。

值得一提的是，131家房企中，歸屬于母公司股東的凈利潤同比走下坡路的房企數量高達四成以上，整個行業凈利潤率維持在12%以下。其中，萬科以118億元的凈利潤高居榜首，這意味著上半年，萬科每天賺6542萬元。

“整體來看，房企毛利率水平是有所提高的，但凈利潤率水平有所下行。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，房地產行業進入調整期已接近兩年，盈利空間逐漸在收窄，行業分化現象愈發加劇。大型房企仍舊可以依靠低成本融資獲得更高的盈利空間，中小企業日子則較為艱難，甚至有一些此前發展過快的中型房企也在甩賣項目換取現金流安全。

在上述131家房企中，中洲控股、珠江實業、美好置業、海航基礎等多家企業利潤同比跌幅超過50%。

不過，一部分房企也實現了利潤的快速增長。如：保利地產凈利潤同比增長53.28%。金科股份、北京城建、蘇寧環球、陽光城等企業上半年凈利潤增長較快，同比增速均超過40%，最高者利潤同比增長超過200%。

“在利潤率方面，房地產板塊整體毛利率同比上升，達到近年高位，但由于2018年少數股東權益及計提資產減值損失顯著上升，擠壓了凈利潤率。”中銀國際證券分析師晉蔚表示，2019年上半年，整體房地產板塊毛利率和凈利率分別為36.7%和11.8%，分別較上年上升1.9個百分點和下降0.9個百分點。

另有行業分析師也表示，今年上半年多數房企結算的是2016年和2017年房價上漲期間銷售的項目，所以行業整體毛利率較高。但另一方面，龍頭房企2018年大量存貨減值在后續沖回或轉銷將有效平滑利潤率。

不過，即使利潤率有所波動，但銷售業績仍在上行，只不過增速放緩，企業表現不一。東吳證券分析師齊東表示：“龍頭房企上半年業績普遍超出市場預期，在我們篩選的15個一線房企中，11家房企業績增速超過30%。”另有業內分析人士接受《證券日報》記者采訪時也稱，整個地產板塊出現了一種現象，早些年進入第一陣營的頭部房企業績表現和盈利情況增長穩健;為了追求規模快速增長的大中型房企則受到這兩年行業調整的影響，現金回流較慢，債務反而很高，因此不得不甩賣項目求生。

事實上，房地產行業銷售額增速放緩，整體步入降溫階段已持續了一段時間，各家開發商都有賣房壓力。

“2017年四季度以來，熱點城市調控未見放松，而多數房企近兩年都在熱點城市重倉，項目入市時間和入市價格都不好控制，尤其在限制銷售價格的城市，推盤節奏和銷售定價都不如預期，這將導致利潤空間被壓縮。”有房企高層向《證券日報》記者表示，以北京為例，2018年以來，北京已經進入“限競房時代”，對房地產企業來說，限競房本身盈利空間預計5%左右，不少項目則是無法盈利的，有些限競房銷售情況較好尚可快速回籠資金，減少資金成本對盈利空間的侵蝕程度;但銷售去化率不足40%的限競房在市場上并不少見，這對房企盈利造成重壓，甚至拖累企業整體資金狀況。

晉蔚也表示，在房地產融資環境不斷收緊的情況下，行業拿地及開工投資將逐步下降，房企將加快銷售回款，銷售價格增速或將回落，疊加2016-2017年土地購置價格上漲，行業利潤率水平或將承壓。另一方面，房企間持續分化，一、二線房企銷售依舊穩健及預收賬款充足，2019年業績望延續高增，而尾部房企將逐漸淡出市場，行業集中度或再度提升。

對此，齊東也表示，預計2019房地產行業銷售規模將保持穩態，龍頭房企競爭優勢進一步凸顯，強者恒強，龍頭房企市占率和規模提升仍將延續。(證券日報)

記者 王麗新

責任編輯：Rex_08