中國個人住房貸款利率8日正式“換錨”。房貸利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。
這意味著中國個人住房貸款利率從以基準利率為基礎轉(zhuǎn)變?yōu)橐訪PR(貸款市場報價利率)為基礎進行加點。
易居房地產(chǎn)研究院當日發(fā)布的《中國LPR房貸利率報告》稱，以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款進行成本測算，中國14個城市在執(zhí)行LPR貸款利率后，首套房的月供額比過去增加了6元(人民幣，下同)，而二套房的月供額比過去增加了15元，月供額的變動非常小。
從各線城市情況來看，2019年10月份，4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，升幅為0.02個百分點;同時，4個一線城市二套房的LPR房貸利率為5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，升幅為0.03個百分點。以前文同樣的貸款額和貸款期限計算，一線城市百萬房貸首套房貸月供增加13元，二套房貸月供增加22元。
七個二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%，相比9月份上升0.03個百分點;同時，7個二線城市二套房的LPR房貸利率為5.99%，相比9月份上升0.05個百分點。同樣方式計算，“換錨”后，二線城市首套房和二套房月供分別增加18元和33元。
三個三四線城市首套房的LPR房貸利率為5.59%，相比9月份下降0.05個百分點;同時，3個三四線城市二套房的LPR房貸利率為5.83%，相比9月份下降0.05個百分點。同樣方式計算，三個三線城市首套房和二套房月供分別減少30元和36元。
相對而言，二線城市的月供負擔增加略多，而三四線城市房貸利率水平則沒有明顯增加，甚至有減負現(xiàn)象。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，LPR定價模式有助于實現(xiàn)利率市場化。各地將因城施策，基于各地樓市情況和房地產(chǎn)金融情況，陸續(xù)落實地方性的LPR房貸政策。各大商業(yè)銀行也將根據(jù)實際經(jīng)營狀況和房地產(chǎn)政策導向，基于LPR基礎利率和基點等要素，重新計算房貸利率和進行房貸的發(fā)放。從測算中可以看出，最新一期LPR利率的調(diào)整，并不會對按揭貸款的成本產(chǎn)生實質(zhì)性影響，更多影響體現(xiàn)為貸款定價方式調(diào)整，后續(xù)利率自我調(diào)整空間會更大。
諸葛找房副總裁苑承建指出，新的房貸利率定價機制下，利率調(diào)整更加靈活，但短期內(nèi)最終執(zhí)行的實際利率可能略高于之前利率，特別是二套房利率。央行只是確定了最低下限，各地基本上都是在LPR基礎上繼續(xù)加基點。
比如北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點(一個基點等于0.01%)，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平計算，北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%，分別比之前北京主流房貸利率首套房上浮10%后的5.39%、二套房上浮20%后的5.88%高了0.01和0.02個百分點。
苑承建表示，整體上看，這一變化對市場影響不大，購房者實際購房成本即使有增加也非常有限，不會對市場預期產(chǎn)生明顯影響，房貸利率“換錨”首先還是要在確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的情況下實現(xiàn)利率市場化改革。
嚴躍進表示，目前全球性的降息動作依然持續(xù)，國內(nèi)降息預期進一步強化，這都會對房貸利率產(chǎn)生影響。從政策層面看，“房住不炒”是重要的指導思想，這也決定了房貸政策短期內(nèi)不會放松。但后續(xù)隨著金融環(huán)境的進一步寬松，以及房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，LPR房貸利率或有進一步下調(diào)的可能。(完)(記者 龐無忌)
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