上海房地產(chǎn)投資市場交易總額4年來首次低于千億

受制于宏觀經(jīng)濟環(huán)境及寫字樓市場供應量過大、租金下跌等因素，2019年上海大宗物業(yè)成交總額為人民幣(下同)757億元。這是在經(jīng)歷連續(xù)3年的千億市場規(guī)模后，此類成交總額首次跌破千億大關。

據(jù)國際知名的房地產(chǎn)投資咨詢機構(gòu)戴德梁行26日發(fā)布的“2019年上海大宗交易投資市場報告”，2016年至2018年的交易總額分別約為1390億元、1210億元、1172億元;而今年4個季度的交易額分別為480億元、118億元、121億元、38億元，全年總量為757億元，縮量態(tài)勢明顯。

在以往3年，上海大宗物業(yè)成交中內(nèi)資投資者所占份額持續(xù)下降，外資逐年上升。今年這一趨勢出現(xiàn)變化，自2季度起，外資采取謹慎觀望態(tài)度，活躍度大幅下降，后3個季度總投資額不足60億元。他們對標的物業(yè)所處區(qū)位地段的篩選更為挑剔，主要偏好城市核心區(qū)域(CBD或CBD邊緣)及發(fā)展成熟的商務區(qū)(如虹橋、張江等)。

寫字樓在市場中所占優(yōu)勢依舊，仍為成交額占比最高的物業(yè)類型。相較于2018年，純商業(yè)物業(yè)的成交占比有所下降，工業(yè)/研發(fā)辦公以及酒店/服務式公寓這兩類物業(yè)投資熱度略有上升，而此類成交主要由內(nèi)資投資者貢獻。

不過，戴德梁行的數(shù)據(jù)也給正在下行的投資市場帶來了曙光：今年上海大宗交易成交的整體投資回報率呈現(xiàn)明顯的持續(xù)上升趨勢。截至4季度，核心地段資產(chǎn)凈回報率達到3.9%-4.2%，非核心區(qū)域的數(shù)據(jù)則升至4.0%-4.5%。

戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事蔡峰對于2020年此間大宗交易成交市場趨勢持樂觀態(tài)度。他預料：隨著外資企業(yè)設立辦公室的需求逐步回暖，寫字樓租賃市場的吸納量有望好轉(zhuǎn);今年以來已有部分業(yè)主調(diào)整預期，將寫字樓入市計劃延后，這一趨勢在未來一年很可能會延續(xù)，這將使得寫字樓租賃市場的供需情況逐漸趨于動態(tài)平衡;過去一年出手謹慎的外資投資者從未停止積聚能量，他們的募資情況已充分具備厚積薄發(fā)的實力與基礎。

蔡峰認為，投資者明年將更加關注位于市中心的商辦物業(yè);產(chǎn)業(yè)園、物流園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等高收益率項目成為上海新一輪的投資熱門標的;而空置或存在較大租賃風險的資產(chǎn)在定價與議價方面將遭遇更嚴峻的挑戰(zhàn)。(完)(記者 于俊)

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