上海房地產投資市場交易總額4年來首次低于千億

受制于宏觀經濟環境及寫字樓市場供應量過大、租金下跌等因素，2019年上海大宗物業成交總額為人民幣(下同)757億元。這是在經歷連續3年的千億市場規模后，此類成交總額首次跌破千億大關。

據國際知名的房地產投資咨詢機構戴德梁行26日發布的“2019年上海大宗交易投資市場報告”，2016年至2018年的交易總額分別約為1390億元、1210億元、1172億元;而今年4個季度的交易額分別為480億元、118億元、121億元、38億元，全年總量為757億元，縮量態勢明顯。

在以往3年，上海大宗物業成交中內資投資者所占份額持續下降，外資逐年上升。今年這一趨勢出現變化，自2季度起，外資采取謹慎觀望態度，活躍度大幅下降，后3個季度總投資額不足60億元。他們對標的物業所處區位地段的篩選更為挑剔，主要偏好城市核心區域(CBD或CBD邊緣)及發展成熟的商務區(如虹橋、張江等)。

寫字樓在市場中所占優勢依舊，仍為成交額占比最高的物業類型。相較于2018年，純商業物業的成交占比有所下降，工業/研發辦公以及酒店/服務式公寓這兩類物業投資熱度略有上升，而此類成交主要由內資投資者貢獻。

不過，戴德梁行的數據也給正在下行的投資市場帶來了曙光：今年上海大宗交易成交的整體投資回報率呈現明顯的持續上升趨勢。截至4季度，核心地段資產凈回報率達到3.9%-4.2%，非核心區域的數據則升至4.0%-4.5%。

戴德梁行華東區資本市場部執行董事蔡峰對于2020年此間大宗交易成交市場趨勢持樂觀態度。他預料：隨著外資企業設立辦公室的需求逐步回暖，寫字樓租賃市場的吸納量有望好轉;今年以來已有部分業主調整預期，將寫字樓入市計劃延后，這一趨勢在未來一年很可能會延續，這將使得寫字樓租賃市場的供需情況逐漸趨于動態平衡;過去一年出手謹慎的外資投資者從未停止積聚能量，他們的募資情況已充分具備厚積薄發的實力與基礎。

蔡峰認為，投資者明年將更加關注位于市中心的商辦物業;產業園、物流園區、數據中心等高收益率項目成為上海新一輪的投資熱門標的;而空置或存在較大租賃風險的資產在定價與議價方面將遭遇更嚴峻的挑戰。(完)(記者 于俊)

責任編輯：Rex_08