房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸步入庫存增加周期

受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)開發(fā)尚待恢復，房地產(chǎn)銷售明顯下滑，房企面臨嚴峻的銷售和回款壓力。盡管多家房企推出線上購房，但多以項目展示為主，實際成交量遠低于去年同期銷量;同時，高額的利息費用支出、待支付工程款、企業(yè)人員工資作為房企的剛性支出，更加劇了其現(xiàn)金流壓力。不過，惠譽博華日前推出的中國房地產(chǎn)行業(yè)研究報告指出，出于對沖新型冠狀病毒肺炎疫情造成的負面影響考慮，2020年政府部門相機抉擇，行業(yè)調(diào)控政策已開始邊際放松，將對房地產(chǎn)銷售起到支撐作用。

前不久，中國人民銀行召開金融市場工作電視電話會議，確定保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”，落實好房地產(chǎn)長效管理機制，促進市場平穩(wěn)運行。報告中提到，目前，地方政府陸續(xù)相機抉擇，出臺房地產(chǎn)維穩(wěn)政策，主要涉及延期、分期繳納土地出讓金、延期繳稅、加大信貸支持、放寬預售條件、增加購房者公積金貸款支持等方面，以支持房企渡過難關。金融對購房支持有所松動，將有助于刺激購房需求，預計今后還會有更多的類似政策。

2016年三季度以來，隨著一系列調(diào)控政策的實施，中國房地產(chǎn)行業(yè)再度進入全面緊縮周期，銷售增速持續(xù)回落，百城住宅價格指數(shù)同比增速持續(xù)下滑，房價快速上漲勢頭得以遏制。2019年，房價整體維持溫和上漲，但房價下跌城市數(shù)較上年顯著增加。2019年，中國商品房銷售面積17.2億平方米，累計同比下降0.1%，增速較上年全年回落2.4pct;同期銷售金額16.0萬億元，累計同比增長6.5%，增速較上年回落5.7pct。目前房價漲勢仍好于2014年低谷期，行業(yè)韌性猶存。

從不同能級城市來看，本輪調(diào)控周期對一線城市作用效果明顯，一線城市住宅價格指數(shù)顯著低于平均水平且長期接近零增長;而受益于棚改貨幣化安置政策的推行，三線城市調(diào)控效果有所弱化，成為本輪調(diào)控周期中房價上漲的主要驅(qū)動力;2018年以來，棚改計劃規(guī)模收縮，并降低貨幣補償比例，三線城市住宅價格指數(shù)回落。2019年，調(diào)控政策持續(xù)收緊，購房者對房價上漲的預期下降，住宅價格指數(shù)趨向低位徘徊。

新開工和銷售增速在一定程度上反映了房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度。在景氣度較高階段，銷售增速較快，房企新開工意愿強烈，以期快速實現(xiàn)預售;而景氣度低迷時期，對銷售的悲觀預期會抑制房企的新開工意愿。2019年以來，中國房地產(chǎn)新開工面積和施工面積增速保持相對高位趨穩(wěn)，而銷售面積增速保持相對低位，二者出現(xiàn)較為明顯的剪刀差。惠譽博華認為，盡管考慮到前期已實現(xiàn)預售的項目仍存在一定的交房需求，但在銷售面積首現(xiàn)同比下滑的情況下，目前房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸步入庫存增加周期。

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟的重要組成部分，在當前經(jīng)濟受疫情影響階段，推動樓市復蘇、拉動房地產(chǎn)行業(yè)上下游經(jīng)濟增長是促進經(jīng)濟回暖的重要舉措。目前各地出臺的政策主要側重于短期內(nèi)緩解房企的銷售和資金壓力，提振購房者置業(yè)信心，避免房市出現(xiàn)危機性下跌;而銀行對于購房者的信貸支持顯著利好于住宅銷售，未來若更多銀行實行此政策，將帶來明顯的成交量提振效果。

不過，我們也要看到，在“房住不炒、因城施策”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)支持政策更多是為了遏制房地產(chǎn)市場受疫情沖擊而出現(xiàn)斷崖式下滑，避免房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈發(fā)生斷裂，造成大規(guī)模違約，進而對房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)造成震動。后市一旦房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，近期陸續(xù)出臺的支持政策很有可能逐步退出，從而避免房地產(chǎn)市場大起大落。

惠譽博華預期，在穩(wěn)房價的政策指導下，房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求將受到抑制，銷售增長乏力，疊加融資受限等因素，房企施工投資將更為謹慎，新開工增速有望回落，竣工增速或?qū)⑻嵘Ｕ雇?020年全年，考慮到一季度經(jīng)濟受疫情影響最為嚴重，且為傳統(tǒng)銷售淡季，行業(yè)銷售大幅下滑已成定局;隨著疫情影響緩解、售樓處逐步開放、項目陸續(xù)復工，在政策提振下，行業(yè)銷售規(guī)模有望企穩(wěn)。但從2020年全年來看，行業(yè)銷售將大概率維持上年水平或出現(xiàn)一定程度回落。

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