返鄉(xiāng)置業(yè)趨勢向新一線及強二線城市集中 三四線城市不容樂觀

近日，貝殼研究院發(fā)布了《2021返鄉(xiāng)置業(yè)報告》(以下簡稱《報告》)。《報告》顯示，44.8%受訪者有返鄉(xiāng)置業(yè)打算，在疫情影響下，相較于去年同期的47.6%，占比略微出現(xiàn)下降;90后已經(jīng)成為返鄉(xiāng)置業(yè)的中堅力量，占比達到 54.4%;在經(jīng)濟動能、政策扶持、規(guī)劃利好等諸多因素影響下，新一線城市成為眾多在外打拼人群返鄉(xiāng)置業(yè)的熱門意向城市，成都、杭州和武漢排名前三。

新一線成熱門置業(yè)目的地

成都熱度連續(xù)兩年居首

據(jù)了解，《報告》中所定義的“返鄉(xiāng)置業(yè)”是指從工作所在地返回家鄉(xiāng)所在城市或者省會城市置業(yè)。結(jié)合受訪者返鄉(xiāng)置業(yè)意愿及人口遷徙數(shù)據(jù)，《報告》建立了指標模型并測算出了180個城市的返鄉(xiāng)熱度指數(shù)。測算結(jié)果顯示，TOP20熱門返鄉(xiāng)置業(yè)城市中有13個為新一線城市，占比達到65%。這與貝殼研究院去年發(fā)布的《2020年返鄉(xiāng)置業(yè)報告》結(jié)論相似，新一線城市已成為返鄉(xiāng)置業(yè)的熱門目的地。

同時，對比兩年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，成都、武漢、杭州、鄭州及長沙等，成為最受“漂一族”青睞的置業(yè)城市，成都返鄉(xiāng)置業(yè)熱度連續(xù)兩年居于首位。

新一線成為返鄉(xiāng)置業(yè)熱門原因：

擠出效應(yīng)+就業(yè)吸引+引進人才政策+交通便利

1、一線城市高房價的擠出效應(yīng)：以北上深為代表的一線城市房價相對高企，上車門檻較高，對于剛需群體而言，為了避免一線城市留不下，家鄉(xiāng)所在城市又回不去的尷尬局面，不得不選擇“被動”置業(yè)。根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2020城市剛需購房報告》顯示，30個樣本城市中，一線城市剛需購房套均總價超過300萬，顯著高于新一線及二線城市。一線城市中北京、深圳、上海剛需上車線居30城前列，其中北京剛需購房套均總價350萬元，是沈陽剛需價格的近5倍。同時，樣本城市中，沈陽、長沙、重慶等城市剛需上車難度整體稍低，以新一線城市長沙為例，剛需購房客戶置業(yè)套均總價84萬元，排名較為靠后。長沙房價的增長基本上與其城市基本面發(fā)展相適應(yīng)，主要源于政府調(diào)控政策的適時出臺，使得房價與收入水平維持在合理的水平范圍內(nèi)。

2、經(jīng)濟快速發(fā)展帶動就業(yè)機會顯增加：近年，新一線城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，國內(nèi)生產(chǎn)總值逐漸破萬億，第三產(chǎn)業(yè)占比增幅普遍超過一線城市，不少大型企業(yè)加速擴張布局，就業(yè)吸引力顯著增強。據(jù)統(tǒng)計，2019年從一線城市流出的人才主要流向新一線城市，其中杭州、東莞、武漢、長沙和蘇州成為求職者離開一線城市后首選的五大城市 。高薪就業(yè)機會的增加無疑會吸引人才返鄉(xiāng)就業(yè)、返鄉(xiāng)置業(yè)。

3、“人才爭奪戰(zhàn)”加速人口回流：北京、上海等一線城市在嚴控人口規(guī)模之下，戶籍門檻較高，普通人很難滿足落戶要求。而新一線城市在人才引進方面給足誠意，自2017年打響“人才爭奪戰(zhàn)”之后，西安、武漢、成都、南京等城市密集出臺各種優(yōu)惠政策，涵蓋放寬落戶條件購房補貼、租房折扣等多項福利，無不顯示出對人才的渴求。相對于一線城市，新一線城市落戶環(huán)境寬松，滿足了不少“漂一族”們對安定生活的訴求，對返鄉(xiāng)置業(yè)具有明顯的吸引力。這些新一線城市戶籍制度逐步有序改革，能夠從二次城鎮(zhèn)化中獲得更多的人口紅利，有利于周邊農(nóng)業(yè)人口進一步集中，為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級提供資源，也有利于城市房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展。

4、四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)縮短出行時長：日趨完善的交通網(wǎng)絡(luò)，縮短了城市之間的時空距離，吸引了不少外出人員回歸新一線城市置業(yè)。高鐵的飛速發(fā)展正不斷改變著城市之間的聯(lián)通關(guān)系，使得“工作在一線城市，置業(yè)在新一線城市”成為可能，從城市通達性來看，武漢、南京、鄭州、成都等新一線城市的交通便捷程度不輸北京和上海。新一線城市內(nèi)部的交通資源優(yōu)勢也日益凸顯，武漢、南京和重慶的建成區(qū)路網(wǎng)密度顯著高于北上廣深 。

返鄉(xiāng)置業(yè)趨勢向新一線及強二線城市集中

三四線城市不容樂觀

受到疫情影響，2020年“漂一族”的返鄉(xiāng)置業(yè)意愿有所下降。《報告》顯示，44.8%的受訪者表示“有返回家鄉(xiāng)所在城市或省會城市買房的意愿”，比去年同期的47.6%有所下降。隨著疫情逐步得到控制，2021年國慶及春節(jié)假期，返鄉(xiāng)置業(yè)會出現(xiàn)回暖現(xiàn)象。

同時，區(qū)域間的分化現(xiàn)象會更加明顯，人隨產(chǎn)業(yè)走，憑借產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，疊加人口吸引政策，返鄉(xiāng)置業(yè)人群會進一步向以成都、杭州、武漢及長沙為代表的新一線城市及強二線城市集中。此消彼長情況下，疊加人口外流、棚改降溫及庫存壓力等因素，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)趨勢不容樂觀。

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