佛山上月一手房成交比降超四成 南海、順德?lián)纹鹑?8%成交

經(jīng)歷了連續(xù)三個多月的成交低迷期，11月佛山樓市走向備受市場關注。根據(jù)佛山市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，11月首周(1-7日)佛山一手住宅網(wǎng)簽面積約15.88萬㎡，環(huán)比下跌約12%。從供求兩端來看，總體市場還未出現(xiàn)明顯轉機。

回顧此前的8月、9月和10月份，佛山一手住宅網(wǎng)簽量已連續(xù)3個月呈現(xiàn)同比下跌態(tài)勢，3個月合計網(wǎng)簽量約17230套，相比去年同期下降49%，幾近腰斬。尤其是在房地產(chǎn)市場寄望頗高的傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，如今也大為失色。

在這樣的背景下，佛山區(qū)域市場的分化愈加明顯，南海、順德臨廣州區(qū)域支撐了全市半數(shù)以上的成交量，而禪城、三水、高明市場表現(xiàn)相對較弱，開發(fā)商以降價促銷手段刺激市場已成為年底的主要趨勢。

未來市場走勢將會怎樣?在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，年底階段市場有望出行降幅收窄、環(huán)比增長的態(tài)勢，但對房企來說，還遠沒有到走出“壓力期”的地步。

消失的“旺季”

上月一手房成交比降超四成

綜合佛山市住建局、佛山市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年8月、9月和10月佛山一手住宅分別成交5672套、4750套、6902套，分別同比去年下跌43%、59%、45%。

市場的乏力在“金九銀十”集中體現(xiàn)出來。統(tǒng)計機構稱9月佛山“成交量創(chuàng)下近十年新低”，二手房方面成交量則同比去年下降70%左右。10月，開發(fā)商密集采取了降價促銷舉措，搶抓國慶節(jié)推售。據(jù)不完全統(tǒng)計共有14次開盤或加推新貨，其中8次為國慶期間，五區(qū)以禪城區(qū)最為活躍，推售量占全市半壁江山。不過多位業(yè)內(nèi)人士均向記者表示，“看房的人有所增加，但真正成交的不多”。

佛山樓市的表現(xiàn)一定程度上是全國大環(huán)境的縮影。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月份全國29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降3%，同比下降22%，較2019年同期下降12%。其中，一線城市市場成交環(huán)比增長4%，同比跌幅收窄至18%。25個二三線城市市場難言好轉，成交環(huán)比下降4%，同比下降23%。

而這與下半年以來銀行信貸等方面政策不無關系。對購房者來說，從今年6月份以來，佛山各大銀行密集收緊放貸額度，提高首付門檻和貸款利率，延長放款周期。農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行、郵政儲蓄銀行、廣發(fā)銀行等，首套房貸利率紛紛由上半年的5%-5.5%，逐步升至6%-6.35%。

彼時，據(jù)機構統(tǒng)計報告顯示，建設銀行首套房貸利率均值一度達到6.4%，工商銀行可達6.35%，中國銀行達到6.3%且曾顯示額度已滿。而對于房企來說，從“三道紅線”到“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，不僅使得房企融資端持續(xù)承壓，也拉長了銷售回款的周期。

比如在禪城，雖然開發(fā)商積極推售，但廣東粵灣數(shù)據(jù)研究院觀察到，部分購房者由于貸款資金批款時間長或限價、限簽等原因，因此網(wǎng)簽有所延遲，最長等待批款時間可達半年以上。

整體形勢下，佛山有哪些樓盤表現(xiàn)優(yōu)于平均水平?據(jù)統(tǒng)計，“金九銀十”期間，時代全球創(chuàng)客小鎮(zhèn)、保利華僑城·云禧、時代天境、保利天悅、中海文錦國際、建發(fā)和鳴、越秀星匯瀚府、時代水岸三期、越秀閱湖臺、中海悅林熙岸等一批樓盤成交額較高。這些盤所在的位置也是佛山樓市關注度較高的板塊，如千燈湖中軸、三山新城、佛山新城、北滘等。

區(qū)域再分化

南海、順德?lián)纹鹑?8%成交

個盤的銷售成績，一定程度上反映了區(qū)域的受關注度。支撐佛山整體市場的主力軍，主要來自于南海和順德，10月份兩區(qū)成交量占全市的68%。

禪城、南海、順德、三水、高明上月成交面積分別為7.84萬㎡、23.36萬㎡、28.02萬㎡、9.35萬㎡、6.91萬平方米，均價則分別為23070元/㎡、26292元/㎡、19281元/㎡、9485元/㎡、9350元/㎡，不論是成交還是價格的穩(wěn)定性，限購區(qū)表現(xiàn)遠好于非限購區(qū)。

往月成交、未來供給是兩個重要對比維度，佛山區(qū)域之間的分化愈發(fā)明顯。廣東粵灣數(shù)據(jù)研究院預計，接下來開發(fā)商將緊抓“雙十一”“雙十二”以及年終大促節(jié)點再度進行限時降價，力爭實現(xiàn)全年銷售目標。11月，佛山五區(qū)預計有16個樓盤有推售動作，順德推售貨量占全市總量的一半，繼續(xù)坐穩(wěn)“供求大戶”的位置。

順德預計第四季度新推貨量108.61萬㎡，推售貨量10176套，可售貨量將達到495.65萬㎡，靜態(tài)去化周期約14.4個月。目前全區(qū)的庫存量鎮(zhèn)街排序略有變化，北部三鎮(zhèn)庫存量占據(jù)鎮(zhèn)街前三位置，大良、容桂并駕齊驅(qū)分列第四位、第五位。

禪城目前靜態(tài)去庫存周期為7.2個月，較去年同期庫存去化速度有所加速。南海區(qū)市場的去存情況較為平穩(wěn)，預計年末全區(qū)推新貨量82.86萬㎡，可售貨量達到 456.89萬㎡，總體去化周期約15.4個月。

與禪南順活躍度不同，三水、高明市場則表現(xiàn)較淡。其中，三水在目前的市場環(huán)境下，中心區(qū)在售項目林立，多數(shù)項目依靠降價搶占市場份額，非品牌房企純新項目入市的壓力較大。高明市場則仍處于供大于求階段。

價格是一把“標尺”。佛山房價的分化趨勢早有發(fā)生。在2020年新冠疫情的影響下，也是三水、高明等區(qū)域率先降價促銷，相反，中心城區(qū)的價格則較為堅挺。華南城市研究會副會長孫不熟曾向記者表示，短期看，佛山臨廣片區(qū)與非臨廣片區(qū)的房價差距會越來越大，前者的價格水平會持續(xù)向廣州靠攏，類似的現(xiàn)象還發(fā)生在蘇州與上海、燕郊與北京之間。

從整個上半年均價看，佛山32鎮(zhèn)街可以分為三個梯隊。一手住宅均價超過2萬元/㎡的鎮(zhèn)街共計10個，按從高至低排列是桂城、大瀝、里水、石灣、陳村、北滘、祖廟、大良、樂從、倫教。

一手住宅均價低于1萬元/㎡的鎮(zhèn)街共計7個，分別是荷城、樂平、更合、蘆苞、大塘、明城、南山。

而均價介于1萬到2萬元/㎡之間的，有張槎、南莊、獅山、龍江、丹灶、容桂、杏壇、勒流、西樵、云東海、九江、楊和、西南、均安、白坭。

房企的博弈

行業(yè)規(guī)模集中度全線下滑

盡管環(huán)境不確定性增加，但佛山市場仍是房企角力粵港澳大灣區(qū)的主陣地之一。除本土房企之外，2010年至2019年，平均每年都會有10余家企業(yè)新進佛山。當前，他們在佛山的發(fā)展態(tài)勢如何?

據(jù)克而瑞監(jiān)測，今年1-10月佛山TOP30房企權益金額規(guī)模達1196.67億，同比下滑2.2%。細分來看，TOP3、TOP10、TOP20房企權益金額規(guī)模同比去年也是全線下滑，下滑幅度較大的是TOP3房企權益金額規(guī)模，比去年同期的398.05億下滑12.6%。

不僅如此，數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)集中度方面同比去年也有所降低，下降幅度較大的是TOP20及TOP30房企，降幅皆為5.2%。

去年8月20日，央行、住建部明確了對房企的“三道紅線”管理規(guī)則，“三道紅線”對所有房企提出有息負債規(guī)模限制，目的是為了防控房地產(chǎn)金融風險。大部分企業(yè)降負債壓力加大，融資受限，這也倒逼企業(yè)轉變發(fā)展模式。

在拿地和開發(fā)層面，不少房企已經(jīng)開始了新探索。廣東粵灣數(shù)據(jù)研究院高級研究主任張穎欣分析，近年，房企在佛山的獲地成本水漲船高，客戶購買力增長有限，且房企監(jiān)管持續(xù)收緊，均令對高資金需求的房企狠抓回款。對此，房企傾向于在房型不變的前提下，打造緊湊戶型，通過縮減面積，實現(xiàn)控總價，從而保流速。可以預見，在抓銷售流速的要求下，緊湊“神戶型”或?qū)⒃絹碓蕉唷?/p>

1-10月，保利、碧桂園以多元布局優(yōu)勢，成為今年前10月在佛山業(yè)績超百億的兩家房企。11月，預計萬科、綠城、建發(fā)、龍光、金地、美的置業(yè)等房企也將以新供給入市角逐佛山市場。

在11月5日召開的碧桂園集團月度管理會議上，集團總裁莫斌再度強調(diào)了全競提升的重要性，要求“所有人必須進入‘戰(zhàn)斗’狀態(tài)，集團各條線，各區(qū)域、項目都要全面提升戰(zhàn)斗力”。碧桂園集團董事局主席楊國強則表達表達了對行業(yè)向好發(fā)展的信心。他認為房地產(chǎn)市場進入一個優(yōu)勝劣汰的過程，“市場需求仍然存在。”

據(jù)碧桂園集團11月4日發(fā)布的最新公告，碧桂園10月實現(xiàn)權益合同銷售金額環(huán)比增長約0.37%;歸屬公司股東權益的合同銷售建筑面積環(huán)比增長約3.3%，銷售回升之勢顯現(xiàn)出來。同為佛山本土房企的美的置業(yè)，也于近期發(fā)布了前10個月的業(yè)績。1-10月美的置業(yè)實現(xiàn)合同銷售金額1193億元，同比上升22%，已售建筑面積1012萬平方米，同比增長17%。

“接下來，市場跌幅將會收窄，但還不能說是回暖。”嚴躍進向南方日報記者表示，按照目前的大環(huán)境，11月、12月銷售數(shù)據(jù)將有所改觀，企業(yè)不必過于悲觀。但市場數(shù)據(jù)傳導致房地產(chǎn)企業(yè)有一個鏈條，企業(yè)當前壓力還比較大，還遠遠沒有達到完全走出壓力期的地步。“預計明年5月開始，整體市場將趨向樂觀。”他說。

責任編輯：Rex_08