2022年中國經濟增速將逐步向常態(tài)回歸 而逆周期調控和結構轉型將共同為商業(yè)地產新周期注入活力

2022年中國經濟增速將逐步向常態(tài)回歸，而逆周期調控和結構轉型將共同為商業(yè)地產新周期注入活力。

根據CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2022年中國房地產市場展望》，2022年全國寫字樓凈吸納量有望達到620萬平方米，產業(yè)互聯(lián)網、生物醫(yī)藥成為新的市場熱點。

零售方面，2022年全國購物中心的新增供應量約900萬平方米，以咖啡茶飲和特色簡餐為主的餐飲業(yè)占融資項目近六成，2022年將在零售物業(yè)市場保持積極擴張態(tài)勢。

寫字樓：吸納量將高于過去五年均值

受惠于中國出色的疫情防控和領先于全球的經濟復蘇，2021年國內寫字樓市場呈現(xiàn)強勁的周期性反彈。18個主要城市的全年凈吸納量達到743萬平方米，創(chuàng)歷史新高。北京、上海、深圳三城凈吸納量史上首次同時突破百萬平方米，科技行業(yè)活躍的杭州、成都、武漢領跑二線城市需求。

2022年國內寫字樓租賃市場所面臨的宏觀環(huán)境喜憂參半。一方面，在線教育、在線游戲等行業(yè)的強化監(jiān)管，將在短期內影響相關企業(yè)擴張意愿。另一方面，金融行業(yè)改革的深化和逆周期財政和貨幣政策調整有望為租賃市場增添額外的活力。與此同時，受到政府重點支持的戰(zhàn)略新興產業(yè)將持續(xù)高速增長。

從宏觀層面來看，世邦魏理仕2021年的中國寫字樓租戶調查顯示，60%的企業(yè)計劃在未來三年增加員工數量，同時處于疫情后對工作場所健康訴求的提升，有49%的受訪企業(yè)計劃增加人均辦公面積。

綜合以上因素， 世邦魏理仕預計2022年全國寫字樓凈吸納量有望達到620萬平方米，雖較2021年的峰值回落17%，但顯著高于過去五年530萬平方米的平均水平。科技和金融仍將是2022年寫字樓的主力需求引擎，預計兩大行業(yè)在寫字樓租賃成交的貢獻占比將基本保持在2021年的水平。但助推需求的子行業(yè)將有新的亮點出現(xiàn)。

科技行業(yè)來看，天眼查數據顯示，2021年全國新增8.6萬多家云計算相關企業(yè)。人工智能、云計算、元宇宙將成為2022年科技管檢測助推相關企業(yè)的租賃需求增長;金融行業(yè)來看，2021年券商保代人數增長達17%，投資顧問人數增加12%，一般證券業(yè)務人數增漲5%。而在寫字樓市場上，2021年證券類租戶租賃面積同比新增163%;醫(yī)藥與生命科學行業(yè)來看，去年醫(yī)藥健康行業(yè)融資金融和筆數分別增長19.3%和38.6%。2022年仍然具備高速增長的動能。

伴隨新增供應的反彈，2022年末國內18個主要城市寫字樓市場的整體空置率水平預計回升至23%，寫字樓租金平均指數預計小幅下降0.4%。一線城市租金表現(xiàn)繼續(xù)跑贏二線城市。北京將率先向業(yè)主市場轉變，滬深兩市將延續(xù)供需兩旺的格局，租金走勢平穩(wěn)。而未來三年新增供應增速最高的廣州租金將小幅下跌。

零售：線下零售融資創(chuàng)新高

盡管疫情的爆發(fā)，增加了線上零售的滲透度，但線下門店的體驗功能將被進一步夯實。從需求端來看，短期內疫情對于跨境甚至跨省旅行的限制，讓商場承擔起部分城市游、打卡地的職能。長期來看，新世代消費者對于消費環(huán)境的沉浸式訴求，也讓線下門店的打造更為重要。

世邦魏理仕預計，購物中心主力業(yè)態(tài)在2022年仍然具備持續(xù)增長的動能。根據Euromonitor預測，服飾鞋帽預計將實現(xiàn)4.5%左右的門店數增長;融合消費體驗和銷售的電子設備產品也將進駐購物中心;化妝品和運動產品的門店數將錄入3.5%以上的增長。

世邦魏理仕2021年亞太區(qū)零售商調查結果顯示，2022年多個品牌已表示有積極的新店計劃，包括戶外運動品牌HEAD SPORTSWEAR、HOKAONE ONE、服飾品牌CHUU、ARKET等。

線下零售融資創(chuàng)新高。以咖啡茶飲和特色簡餐為主的餐飲業(yè)占融資項目近六成，2022年將在零售物業(yè)市場保持積極擴張態(tài)勢。此外，被投業(yè)態(tài)更趨于與新世代的消費掛鉤，催生了沖浪館、密室、三坑文化體驗店、潮玩等新業(yè)態(tài)。

租金上，2022年全國購物中心的新增供應量預計與2021年基本持平，總量約900萬平方米。其中近九成位于非核心商圈，但有近六成的項目由經驗開發(fā)商管理運營。由此預計，全國購物中心整體空置率有望保持在10%以下，全國平均首層租金指數預計同比增長1%左右。基于品牌更強的拓店意愿，一線城市和華東二線城市的租金有望增長1.5%-2.5%。

責任編輯：Rex_08