2022年中國經(jīng)濟(jì)增速將逐步向常態(tài)回歸 而逆周期調(diào)控和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將共同為商業(yè)地產(chǎn)新周期注入活力

2022年中國經(jīng)濟(jì)增速將逐步向常態(tài)回歸，而逆周期調(diào)控和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將共同為商業(yè)地產(chǎn)新周期注入活力。

根據(jù)CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2022年中國房地產(chǎn)市場展望》，2022年全國寫字樓凈吸納量有望達(dá)到620萬平方米，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥成為新的市場熱點(diǎn)。

零售方面，2022年全國購物中心的新增供應(yīng)量約900萬平方米，以咖啡茶飲和特色簡餐為主的餐飲業(yè)占融資項(xiàng)目近六成，2022年將在零售物業(yè)市場保持積極擴(kuò)張態(tài)勢。

寫字樓：吸納量將高于過去五年均值

受惠于中國出色的疫情防控和領(lǐng)先于全球的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，2021年國內(nèi)寫字樓市場呈現(xiàn)強(qiáng)勁的周期性反彈。18個(gè)主要城市的全年凈吸納量達(dá)到743萬平方米，創(chuàng)歷史新高。北京、上海、深圳三城凈吸納量史上首次同時(shí)突破百萬平方米，科技行業(yè)活躍的杭州、成都、武漢領(lǐng)跑二線城市需求。

2022年國內(nèi)寫字樓租賃市場所面臨的宏觀環(huán)境喜憂參半。一方面，在線教育、在線游戲等行業(yè)的強(qiáng)化監(jiān)管，將在短期內(nèi)影響相關(guān)企業(yè)擴(kuò)張意愿。另一方面，金融行業(yè)改革的深化和逆周期財(cái)政和貨幣政策調(diào)整有望為租賃市場增添額外的活力。與此同時(shí)，受到政府重點(diǎn)支持的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)將持續(xù)高速增長。

從宏觀層面來看，世邦魏理仕2021年的中國寫字樓租戶調(diào)查顯示，60%的企業(yè)計(jì)劃在未來三年增加員工數(shù)量，同時(shí)處于疫情后對工作場所健康訴求的提升，有49%的受訪企業(yè)計(jì)劃增加人均辦公面積。

綜合以上因素， 世邦魏理仕預(yù)計(jì)2022年全國寫字樓凈吸納量有望達(dá)到620萬平方米，雖較2021年的峰值回落17%，但顯著高于過去五年530萬平方米的平均水平。科技和金融仍將是2022年寫字樓的主力需求引擎，預(yù)計(jì)兩大行業(yè)在寫字樓租賃成交的貢獻(xiàn)占比將基本保持在2021年的水平。但助推需求的子行業(yè)將有新的亮點(diǎn)出現(xiàn)。

科技行業(yè)來看，天眼查數(shù)據(jù)顯示，2021年全國新增8.6萬多家云計(jì)算相關(guān)企業(yè)。人工智能、云計(jì)算、元宇宙將成為2022年科技管檢測助推相關(guān)企業(yè)的租賃需求增長;金融行業(yè)來看，2021年券商保代人數(shù)增長達(dá)17%，投資顧問人數(shù)增加12%，一般證券業(yè)務(wù)人數(shù)增漲5%。而在寫字樓市場上，2021年證券類租戶租賃面積同比新增163%;醫(yī)藥與生命科學(xué)行業(yè)來看，去年醫(yī)藥健康行業(yè)融資金融和筆數(shù)分別增長19.3%和38.6%。2022年仍然具備高速增長的動(dòng)能。

伴隨新增供應(yīng)的反彈，2022年末國內(nèi)18個(gè)主要城市寫字樓市場的整體空置率水平預(yù)計(jì)回升至23%，寫字樓租金平均指數(shù)預(yù)計(jì)小幅下降0.4%。一線城市租金表現(xiàn)繼續(xù)跑贏二線城市。北京將率先向業(yè)主市場轉(zhuǎn)變，滬深兩市將延續(xù)供需兩旺的格局，租金走勢平穩(wěn)。而未來三年新增供應(yīng)增速最高的廣州租金將小幅下跌。

零售：線下零售融資創(chuàng)新高

盡管疫情的爆發(fā)，增加了線上零售的滲透度，但線下門店的體驗(yàn)功能將被進(jìn)一步夯實(shí)。從需求端來看，短期內(nèi)疫情對于跨境甚至跨省旅行的限制，讓商場承擔(dān)起部分城市游、打卡地的職能。長期來看，新世代消費(fèi)者對于消費(fèi)環(huán)境的沉浸式訴求，也讓線下門店的打造更為重要。

世邦魏理仕預(yù)計(jì)，購物中心主力業(yè)態(tài)在2022年仍然具備持續(xù)增長的動(dòng)能。根據(jù)Euromonitor預(yù)測，服飾鞋帽預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)4.5%左右的門店數(shù)增長;融合消費(fèi)體驗(yàn)和銷售的電子設(shè)備產(chǎn)品也將進(jìn)駐購物中心;化妝品和運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品的門店數(shù)將錄入3.5%以上的增長。

世邦魏理仕2021年亞太區(qū)零售商調(diào)查結(jié)果顯示，2022年多個(gè)品牌已表示有積極的新店計(jì)劃，包括戶外運(yùn)動(dòng)品牌HEAD SPORTSWEAR、HOKAONE ONE、服飾品牌CHUU、ARKET等。

線下零售融資創(chuàng)新高。以咖啡茶飲和特色簡餐為主的餐飲業(yè)占融資項(xiàng)目近六成，2022年將在零售物業(yè)市場保持積極擴(kuò)張態(tài)勢。此外，被投業(yè)態(tài)更趨于與新世代的消費(fèi)掛鉤，催生了沖浪館、密室、三坑文化體驗(yàn)店、潮玩等新業(yè)態(tài)。

租金上，2022年全國購物中心的新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)與2021年基本持平，總量約900萬平方米。其中近九成位于非核心商圈，但有近六成的項(xiàng)目由經(jīng)驗(yàn)開發(fā)商管理運(yùn)營。由此預(yù)計(jì)，全國購物中心整體空置率有望保持在10%以下，全國平均首層租金指數(shù)預(yù)計(jì)同比增長1%左右。基于品牌更強(qiáng)的拓店意愿，一線城市和華東二線城市的租金有望增長1.5%-2.5%。

責(zé)任編輯：Rex_08