編者按：房地產(chǎn)圈的“退市潮”正在上演著，ST美置、ST泰禾、ST陽光城……這份名單還在不斷被拉長。在1元“魔咒”和“戴帽”潮的多重夾擊下，一大批昔日風(fēng)光無限的“千億房企”們無奈“自救”。
(資料圖片僅供參考)
退市逼近，房企如何“護盤”，退市后又該何去何從？如何在風(fēng)險與困境中完成“自救”？搜狐財經(jīng)推出特別系列報道，聚焦房企退市潮、地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)。本篇為第三期，聚焦ST藍(lán)光發(fā)展(SH:600466)。
出品|搜狐地產(chǎn)&焦點財經(jīng)
作者|陳盼盼
編輯|吳亞
“2023年我們會面臨更艱巨的挑戰(zhàn)，但是勇氣與光芒會伴隨在身旁。懷揣勇氣與光芒，一起去翻越每座高山”，藍(lán)光發(fā)展現(xiàn)任董事長楊武在2023年1月如此說道。
然而，5個月后的藍(lán)光發(fā)展(SH:600466）沒有翻過“退市危機”這座高山。6月6日，藍(lán)光發(fā)展被摘牌退市，成為2023年A股首家退市房企。
作為四川本土房企一哥，藍(lán)光發(fā)展有過短暫的輝煌。在地產(chǎn)黃金年代，藍(lán)光發(fā)展依靠“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”模式，只用了四年時間就完成了百億到千億規(guī)模的跨越。激進擴張也為其后來的流動性危機埋下隱患。
在這一輪行業(yè)調(diào)整期，藍(lán)光發(fā)展較早宣布債務(wù)違約，此后陷入出售資產(chǎn)、引戰(zhàn)無果、債務(wù)重組遙遙無期的“旋渦”，最終走到了退市這一步，令人唏噓不已。
資本之路：謀劃7年上市，退市用了8年
藍(lán)光發(fā)展退市的直接原因是面值低于1元。今年4月6日，藍(lán)光發(fā)展暴跌7.77%，股價首次跌穿每股1元的安全線。隨后，藍(lán)光發(fā)展股價陷入 “1元旋渦”，直至無力回調(diào)。截至5月9日，藍(lán)光發(fā)展股價連續(xù)20個交易日的每日收盤價均低于1元。這一情況觸發(fā)上交所終止上市的條件。
5月30日，上交所做出終止藍(lán)光發(fā)展上市的決定。在股票被終止上市后，藍(lán)光發(fā)展方面將安排股票轉(zhuǎn)入全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)掛牌轉(zhuǎn)讓，保證公司股票在摘牌之日起45個交易日內(nèi)可以掛牌轉(zhuǎn)讓。
6月6日，藍(lán)光發(fā)展正式退出A股資本市場。
回顧過往，藍(lán)光發(fā)展的上市之路并不順利，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用了7年之久。2008年，藍(lán)光發(fā)展斥資3.22億元拿下迪康集團控制權(quán)，以此謀取上市路徑。彼時，由于監(jiān)管層加強上市監(jiān)管，藍(lán)光發(fā)展借殼上市門檻被抬高。
此后，藍(lán)光發(fā)展積極融資、納儲和擴張，并于2013年正式啟動迪康藥業(yè)重組預(yù)案。兩年后的2015年4月，迪康藥業(yè)正式更名為藍(lán)光發(fā)展。而藍(lán)光發(fā)展如愿以償?shù)卿汚股資本市場，股價一度達(dá)到13.57元/股。
（圖片：藍(lán)光發(fā)展股價走勢）
而在股價達(dá)到最高點后，藍(lán)光發(fā)展的股價長期處于波動走低狀態(tài)。值得一提的是，藍(lán)光發(fā)展還曾吸引過專門買入低價股的游資“炒作”。比如，2021年12月，已爆發(fā)流動性危機的藍(lán)光發(fā)展一連收獲6個漲停板，股價暴漲近70%。
然而，隨著藍(lán)光發(fā)展基本面長期不理想，游資們逐漸散去，其股價陷入低迷狀態(tài)，直至跌入1元面值。
從謀劃上市到登陸A股，藍(lán)光發(fā)展用了7年；而從上市到退市，藍(lán)光發(fā)展只用了8年。退市前，藍(lán)光發(fā)展最終股價被定格在0.4元/股，較最高點下跌97%。
擴張：高溢價擴儲，四年突破千億銷售額
藍(lán)光發(fā)展是在上世紀(jì)90年代由“下海”創(chuàng)業(yè)的楊鏗建立的，彼時，正好趕上了全國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展浪潮。剛開始，藍(lán)光發(fā)展主要深耕成都本土市場，逐步樹立起四川地產(chǎn)“一哥”的形象。2008年，楊鏗決定走出成都，帶領(lǐng)藍(lán)光發(fā)展在重慶拿地建房，開啟全國化布局。四年后，藍(lán)光發(fā)展銷售規(guī)模首次突破百億，成為當(dāng)時地產(chǎn)圈的一批“黑馬”。
2015年上市，藍(lán)光發(fā)展順應(yīng)行業(yè)“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”模式，加快向全國擴張的步伐。資料顯示，2015-2020年，藍(lán)光發(fā)展單年拿地數(shù)分別為15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。據(jù)wind數(shù)據(jù)，藍(lán)光發(fā)展在2019年的土地投資金額一度達(dá)到654億元的歷史最高值。
期間，藍(lán)光發(fā)展不乏高溢價拿地行為。比如，2016年，藍(lán)光發(fā)展以204%的溢價率在青島拿地；2020年4月，其歷經(jīng)196輪激戰(zhàn)，以溢價率123%拿下河南南陽一幅地塊；隨后在5月和6月，又分別以151%、149%的溢價率在河南補充土儲。
“高溢價”拿地的同時，藍(lán)光發(fā)展內(nèi)部對“3461”開發(fā)模式運用的愈發(fā)嫻熟，即一個項目拿地三個月開工，四個月開盤，開盤當(dāng)日去化率60%，一年內(nèi)實現(xiàn)項目現(xiàn)金流回正。
在土儲規(guī)模上漲和“高周轉(zhuǎn)”模式的帶動下，藍(lán)光發(fā)展的銷售規(guī)模從2015年183億攀升至2018的855億元，增長超4倍。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長也給了藍(lán)光發(fā)展多元化的業(yè)務(wù)的底氣。2018年，藍(lán)光發(fā)展正式提出“同心多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈”的戰(zhàn)略概念，即向“文旅、服務(wù)、智能、商業(yè)、健康等多元化領(lǐng)域拓展。
截至2018年底，藍(lán)光發(fā)展的物管公司嘉寶股份已進駐60余個城市，在管面積6063萬平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入13.99億元。同時，其生物制藥公司迪康藥業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入10.14億元，凈利潤9087萬元，成為藍(lán)光發(fā)展特色業(yè)務(wù)之一。
2019年，藍(lán)光發(fā)展迎來高光時刻，不僅銷售規(guī)模突破了千億，還將總部搬遷至上海虹橋，旗下物管板塊藍(lán)光發(fā)展嘉寶服務(wù)也成功登陸港交所，實現(xiàn)了“上海+成都雙總部、A+H雙資本平臺”的發(fā)展新格局。而作為藍(lán)光發(fā)展掌門人的楊鏗，個人財富也隨之高漲，一舉坐上四川首富的位置。
衰落：失守大本營，銷售額3年縮水近千億
不過，在藍(lán)光發(fā)展激進擴張的同時，諸多問題也逐漸暴露出來了。
一是，失守成都大本營。伴隨著全國化擴張的加快，藍(lán)光發(fā)展出現(xiàn)“顧此失彼”的現(xiàn)象，其成都區(qū)域合約銷售額從2018年的287.47億元，快速下滑至2020年的 153.92億元；在成都區(qū)域的排名也從前三名一路下滑至2020年的十四名。
與此同時，藍(lán)光發(fā)展在成都區(qū)域的下沉過多。2020年，藍(lán)光發(fā)展在成都地區(qū)的銷售均價為8679元/平，而15家龍頭企業(yè)的成交均價達(dá)到13395元/平。這意味著，藍(lán)光發(fā)展在成都的布局正逐漸遠(yuǎn)離核心優(yōu)勢區(qū)域。
二是，高杠桿擴張推高負(fù)債水平。藍(lán)光發(fā)展有息負(fù)債在2017年之后迅速攀升，當(dāng)年僅為306億元，到了2020年中則增長至753.99億元。
當(dāng)中，藍(lán)光發(fā)展的非標(biāo)融資占比偏高。2020年中，藍(lán)光發(fā)展753.99億有息負(fù)債中，信托及租賃和資管等非標(biāo)產(chǎn)品合計212.48億元，占比達(dá)到28.2%；從期限結(jié)構(gòu)來看，1年內(nèi)到期的占比達(dá)到47%，整體偏短。
無論是失守成都大本營還是債臺高筑，都為藍(lán)光發(fā)展后續(xù)陷入流動性危機埋下隱患。
2020年8月，監(jiān)管層推出融資“三道紅線”，為此前舉債擴張的藍(lán)光發(fā)展戴上了“緊箍咒”，資金鏈開始越發(fā)緊張。
2020年10月，在藍(lán)光發(fā)展與平安旗下公司合作的廣東佛山項目中，因藍(lán)光發(fā)展未能在承諾期償還一筆幾十億元的債務(wù)，被平安銀行拉上了黑名單。
這也引發(fā)了資本市場一系列連鎖反應(yīng)，令藍(lán)光發(fā)展的融資環(huán)境急速惡化。2021年7月，藍(lán)光發(fā)展宣布發(fā)行的“19MTN001”未能按時兌付本息，其流動性危機正式浮出水面，項目也面臨停工、訴訟、查封、逾期竣工等一連串問題。
而在藍(lán)光發(fā)展“暴雷”后，其各區(qū)域銷售全線“崩塌”。例如，曾是藍(lán)光發(fā)展銷售主力的華東區(qū)域在2021年、2022年分別下滑53%、94%。值得一提的是，伴隨著華東和華中一蹶不振，成都區(qū)域再次成為藍(lán)光發(fā)展的銷售主力，但主場優(yōu)勢已失，難以為托底藍(lán)光發(fā)展。
（圖片來源：藍(lán)光發(fā)展2022年年報）
2022年，藍(lán)光發(fā)展全年銷售額僅為49.36 億元，較三年前的1035.36億元的銷售額縮水近千億。同時，藍(lán)光發(fā)展的經(jīng)營業(yè)績急轉(zhuǎn)直下，2021年和2022年連續(xù)2年虧損，分別虧損138.34億元和249.42億元。
自救：引戰(zhàn)無果，債務(wù)重組遙遙無期
作為此輪房地產(chǎn)行業(yè)出清過程中較早爆雷的房企，藍(lán)光發(fā)展也曾采取出售資產(chǎn)、引入戰(zhàn)投、債務(wù)重組等方式自救。
出現(xiàn)債務(wù)違約后，藍(lán)光發(fā)展曾試圖尋找“白衣騎士”相救。2021年，市場陸續(xù)傳出藍(lán)光發(fā)展與融創(chuàng)、華潤、華僑城，四川省的部分國有企業(yè)洽談合作，但均無實質(zhì)性結(jié)果。
為了緩解資金壓力，早在2020年藍(lán)光發(fā)展就開啟了“斷臂求生”模式。2020年7月，藍(lán)光發(fā)展以現(xiàn)金9億元出售迪康藥業(yè)100%股權(quán)；2021年2月，藍(lán)光發(fā)展又以49.64億元出售藍(lán)光發(fā)展嘉寶服務(wù)64.26%股權(quán)于碧桂園服務(wù)；2021年12月底，藍(lán)光發(fā)展還將旗下三個房地產(chǎn)項目以1元價格轉(zhuǎn)手，以減輕資金沉淀。
即便如此，對于龐大的債務(wù)而言也只是杯水車薪。截止2023年5月15日，藍(lán)光發(fā)展未償還債務(wù)已攀升至425.56億元，逾期產(chǎn)品由銀行貸款、信托貸款擴散至債務(wù)融資工具。
面對債務(wù)壓頂，藍(lán)光發(fā)展曾寄希望于債務(wù)重組。2021年12月，藍(lán)光發(fā)展成立由楊鏗直接領(lǐng)導(dǎo)的債務(wù)重組專項工作組，并聘請了境內(nèi)及境外債務(wù)重組顧問，全面開展債務(wù)風(fēng)險化解整體工作。但截至退市前，藍(lán)光發(fā)展的債務(wù)重組仍未形成實質(zhì)性的方案。
而看到藍(lán)光發(fā)展基本面長期未獲好轉(zhuǎn)的局面，投資者信心動搖，紛紛“用腳投票”，直至將藍(lán)光發(fā)展的股價拖至1元以下。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄指出，“近幾年，在疫情黑天鵝因素影響以及行業(yè)下行等壓力下，其高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債模式的弊端加速暴露，在2021年7月第一次披露了債務(wù)逾期，正式宣布暴雷，此后雖然也曾出售項目、引入戰(zhàn)投等自救但是為時已晚。”
伴隨著9年上市路正式劃下句點，藍(lán)光發(fā)展下一步又該何去何從？
IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜對搜狐財經(jīng)表示，從目前情況來看，藍(lán)光發(fā)展已基本“躺平”，退市以后其股票將進入場外交易，公司基本面將更加惡化，公司恢復(fù)經(jīng)營也會更加困難。債權(quán)人與股東的心態(tài)也可能因此發(fā)生較大變化，是否促進公司重整成了擺在債權(quán)人面前的一個重大抉擇。
陳霄亦認(rèn)為，藍(lán)光發(fā)展被退市后，將面臨更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，不僅在企業(yè)信譽形象上大打折扣，在后續(xù)經(jīng)營上也是困難重重；失去資本市場的支持，后續(xù)融資難度升級，加上銷售端失力、高額負(fù)債壓頂，都將為藍(lán)光發(fā)展披上迷霧，讓公司加速走上“絕境”。
不過，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，藍(lán)光發(fā)展股票從主板退市后，可轉(zhuǎn)移到三板市場交易。后續(xù)看其經(jīng)營情況，如果符合交易所條件要求，理論上存在再重新主板上市的可能。
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