潮新聞訊 一個單元12戶可能只需8戶投票6戶同意。
(資料圖片)
最近，金華印發(fā)新的既有住宅加裝電梯工作實施意見，其中對征求業(yè)主意見規(guī)定的調(diào)整引發(fā)熱議。
只要有半數(shù)同意，就可“加梯”了嗎？反對“加梯”的業(yè)主尤其是低樓層業(yè)主，他們的權(quán)益如何得到尊重？
在無障礙環(huán)境建設(shè)法剛表決通過、浙江正全面推進現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)的當下，加裝電梯這一老小區(qū)之痛，是否能迅速找到“最優(yōu)解”？
“門檻”低了嗎？
業(yè)主是否同意，被視作加裝最大的“門檻”。金華方案主要調(diào)整之一，即修改征求業(yè)主意見的規(guī)定。
新規(guī)根據(jù)民法典明確了“雙三分之二”原則——在征求所在單元全體業(yè)主意見時，經(jīng)本單元建筑物專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
以一棟6層12戶的單元為例，假設(shè)每戶戶型面積相同，只需8戶以上參與表決，其中6戶以上參與表決者同意，就可申請啟動加裝電梯流程。按照之前的規(guī)定，同樣條件下至少需要8戶以上業(yè)主同意才可加裝。
金華市城市有機更新和房屋征收指導中心政策法規(guī)科科長呂曉萍告訴潮新聞記者，金華新規(guī)是參照國家法律法規(guī)和其他設(shè)區(qū)市的探索，結(jié)合本地實際，做出了優(yōu)化，還取消了規(guī)劃審批許可，讓流程更順暢。
此前，杭州等地已做出調(diào)整，也是按民法典實施。
金華市區(qū)一小區(qū)加裝電梯，外立面與周邊環(huán)境融為一體。潮新聞記者 朱浙萍 攝
“這其實更能夠體現(xiàn)公平，保障大多數(shù)人的權(quán)益。”浙江錦豐律師事務(wù)所副主任馬文濤提到，年初，最高法院在兩個關(guān)于老舊小區(qū)加裝電梯的問題答復指出，
結(jié)合實踐中業(yè)主參與表決比例普遍較低等情況來看，民法典該條規(guī)定總體上適當降低了業(yè)主共同決定事項的表決門檻。
不過，還是有居民表達了擔憂。在金華婺城區(qū)柳湖花園小區(qū)，有老人提出，原本那些不同意加裝電梯的用戶，今后估計都會選擇參與表決，“如果12戶都要求參加表決，那么至少需要9戶以上同意。‘門檻’并沒有降低。”
做了多年社區(qū)工作的義烏市北苑街道丹溪社區(qū)書記朱俊蘭也預感，新規(guī)實施后，原本不同意加裝的住戶很可能來投票，且投下反對票。
最高法院關(guān)于老舊小區(qū)加裝電梯問題的答復。
能商量嗎？
現(xiàn)實中，如果個別住戶堅決不同意加裝電梯，情況會如何？
幾位律師都表示，這還是存在安裝的可能性。即使如群眾所擔心的“12戶都要求參加表決”，哪怕真有一兩戶住戶不同意，但從法律上講，只要符合四分之三以上同意即可安裝。
潮新聞記者通過采訪了解、查閱中國裁判文書網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，省內(nèi)外確實有類似案例，甚至有業(yè)主在加裝好后反悔的，但無特殊情況一般不會得到法院支持。
此前，四川樂山有老舊小區(qū)底樓業(yè)主以侵權(quán)為由狀告2樓及以上業(yè)主的案例。原告認為，電梯加裝后，將影響其廚房和衛(wèi)生間的采光、通風，電梯運行產(chǎn)生的噪音也將影響其家人日常起居和休息，提出判令被告停止侵權(quán)，立即停止加裝電梯工程等請求。
日前，四川樂山市市中區(qū)法院作出一審宣判，判決駁回原告訴訟請求。
《民法典》第二百八十八條規(guī)定非常明確：不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
但澤大（金華）律所黨支部書記徐正紅建議，加裝電梯引發(fā)的矛盾，最好的處理辦法還是協(xié)商，并最好在社區(qū)層面就予以破解，“街道、律師等可以提早介入，通過法律服務(wù)等方式將矛盾化解在源頭。”
義烏等地的實踐也證明，強化公示流程和前期調(diào)解是重要一步。據(jù)義烏的加裝方案，公示期間若有住戶有反對意見，馬上就進入調(diào)解程序，調(diào)解通過再進入后續(xù)流程；如果達不到三分之二同意，高樓層住戶確已努力，經(jīng)樓棟長審核報業(yè)委會，街道、社區(qū)將召集所有住戶開展調(diào)解。
義烏加裝電梯一般流程。潮新聞記者 拜喆喆 制
“關(guān)鍵還是爭取大家的理解。”杭州西湖區(qū)公用設(shè)施保障服務(wù)中心副主任劉扣生說。西湖區(qū)老小區(qū)眾多，早年加裝電梯也不順。但今年上半年，西湖區(qū)就已完成46臺，正在施工的還有42臺，已超過全年目標。
原來，西湖區(qū)在此前專門來了個“大摸底”，分類摸清“需要加裝”“可以加裝”“愿意加裝”的住宅底數(shù)，提高工作針對性。一開始確實有住戶不理解、不支持，阻力很大。“區(qū)加梯辦聯(lián)合街道、社區(qū)工作人員、網(wǎng)格員等，一一上門解釋政策，并組織居民去‘樣板區(qū)’試乘。最大程度打消了大家的疑慮。”劉扣生說。
錢怎么出？
加裝電梯，資金相關(guān)問題也很多。
金華新規(guī)明確，市區(qū)每臺補助標準從15萬元提高到25萬元，市本級以外其他縣（市）補助標準自行制定。而且，業(yè)主可按規(guī)定申請使用房屋所有權(quán)人及其配偶名下的住房公積金。
“老小區(qū)很多群眾收入并不高，經(jīng)濟負擔比較重，資金補助非常關(guān)鍵。”浙江震天律師事務(wù)所律師錢航說。
安裝一臺電梯到底需要多少資金？潮新聞記者采訪了怡佳電梯（浙江）有限公司負責人王晶。他介紹，費用要視地下管線鋪設(shè)、連廊等情況而定；金華老小區(qū)層高一般是6樓，如果地下管線鋪設(shè)簡單且無連廊，50萬元差不多；有的管線處理復雜，甚至地下室要加固、連廊要加長，就要增加預算。
補助提高了，群眾的壓力小了很多。
金華婺城區(qū)和居小區(qū)2020年加裝的電梯。居民黃東明給潮新聞記者算了一筆賬：該住宅樓6層，3層以上每層有6米連廊，總價55萬元。當時政府補貼15萬元，剩余由3至6樓住戶按1∶2∶3∶4比例分攤，1、2樓住戶不承擔任何費用。黃東明住在6樓，和另一戶均分支付了8萬元。如果按新規(guī)，他只需支出6萬元。
潮新聞記者發(fā)現(xiàn)，各地居民費用分攤的比例相似。一、二樓不承擔，樓層越高承擔越多。
電梯交付使用后，每年還有一筆不小的維護費用。在和居小區(qū)，每部電梯總計在6000元左右，一般由3至6樓住戶平攤，每戶大概700-800元。相關(guān)聯(lián)的還有電梯廣告收入如何使用。這些錢關(guān)系到后續(xù)運維是否可持續(xù)。
國內(nèi)有城市就出現(xiàn)過“意外”。比如以“免費裝，刷卡坐”模式加裝后，有居民本來得辦5張卡只辦了1張。運維方最后發(fā)現(xiàn)難以收回成本后就把電梯關(guān)停了。
針對此類難題，西湖區(qū)試點了物業(yè)管理、第三方（保險公司）管理以及第三方與個人相結(jié)合等三種管理模式，值得參考。
靈隱街道浙大求是社區(qū)試點了“電梯管家”服務(wù)。由電梯所有人——業(yè)主自行委托浙大求是物業(yè)進行統(tǒng)一管理、服務(wù)。街道給予每臺電梯每年1200元資金補助，目前已有6臺電梯如此運行。居民表示，這樣不僅資金壓力減輕了，更明確了服務(wù)方，電梯用起來更順心。
好推進嗎？
老舊小區(qū)加裝電梯，絕不是一件小事。
據(jù)住建部等有關(guān)部門統(tǒng)計測算，全國建成的老舊住宅約80億平方米，70%以上城鎮(zhèn)老年人口居住的老舊樓房無電梯，預計全國老舊樓需要加裝電梯的數(shù)量在200萬部以上。
加裝電梯是一項系統(tǒng)工程，要用“繡花功夫”來推進。
“不同意安裝的居民，他們的利益、感情也要照顧到位。”義烏丹溪社區(qū)一位高樓層住戶說，小區(qū)加裝電梯前，業(yè)委會、樓棟長穿針引線，協(xié)助高樓層住戶去低樓層用戶家串門，請他們支持。
在房地產(chǎn)較發(fā)達的地區(qū)，低樓層業(yè)主可能存在潛在的房產(chǎn)價值損失。
對此，西湖區(qū)等地也在探索引導樓上住戶，充分考慮低樓層住戶訴求并按自己的經(jīng)濟實力進行補償。金華某小區(qū)在嘗試讓高樓層幫低樓層交物業(yè)費等。
但對于資金補償，也有另外看法。一名義烏的社區(qū)工作人員就覺得這容易“幫倒忙”。他表示，這種方式會讓高樓層覺得低樓層的犧牲是理所當然的，既然出了錢就不再欠人情，“反倒不是促進社區(qū)和諧的好方式。”
杭州臨平梅堰小區(qū)最近加裝了整整100部電梯，但所有低樓層用戶沒有問樓上業(yè)主要一分錢補償。
“我們把加裝電梯變成了改善鄰里關(guān)系的‘幸福梯’。”社區(qū)黨組織書記沈娟娟揭秘，梅堰小區(qū)其實是一個相對老舊的大規(guī)模開放式住宅小區(qū)，情況復雜。社區(qū)發(fā)動202名基層黨員參與加梯工作，吸引居民4000余人次參與各類意見征詢、協(xié)商等活動，讓居民的想法充分交流、共同推動加梯落地。
業(yè)內(nèi)人士點評說，把各方群眾利益協(xié)調(diào)好，有利于順利加梯，也有利于鄰里和睦。
針對低樓層用戶普遍擔心的通風、采光、噪聲等問題，各地通過加強前期設(shè)計來破解。在紹興柯橋區(qū)瓜渚風情小區(qū)，潮新聞記者看到，加裝電梯的“立面”用的是玻璃，可以將采光的影響降至最小。電梯與樓房主體間保持一定距離，在便于低樓層住戶通行同時，也不影響樓道正常的通風。
“為了降低對低樓層住戶的影響，加裝電梯都是‘一戶一策’設(shè)計、根據(jù)現(xiàn)場情況定制的。”呂曉萍說。
綜合未來社區(qū)、現(xiàn)代社區(qū)、老舊小區(qū)改造等重點工作一同推進，是浙江正在嘗試的一大創(chuàng)新。
西湖區(qū)北山街道松木場社區(qū)，通過未來社區(qū)建設(shè)，將加裝電梯與小區(qū)路邊改善、墻面更新、添置綠化和運動設(shè)施等結(jié)合在一起，在提升了低樓層用戶獲得感同時，也一定程度上提升了他們的房產(chǎn)價值。“可能沒有高樓層漲得幅度大，但至少不會有太大落差。”有低樓層居民說。
呼吁廣大居民互相理解、守望相助，共建美好家園。
潮新聞訊 一個單元12戶可能只需8戶投票6戶同意。
最近，金華印發(fā)新的既有住宅加裝電梯工作實施意見，其中對征求業(yè)主意見規(guī)定的調(diào)整引發(fā)熱議。
只要有半數(shù)同意，就可“加梯”了嗎？反對“加梯”的業(yè)主尤其是低樓層業(yè)主，他們的權(quán)益如何得到尊重？
在無障礙環(huán)境建設(shè)法剛表決通過、浙江正全面推進現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)的當下，加裝電梯這一老小區(qū)之痛，是否能迅速找到“最優(yōu)解”？
“門檻”低了嗎？
業(yè)主是否同意，被視作加裝最大的“門檻”。金華方案主要調(diào)整之一，即修改征求業(yè)主意見的規(guī)定。
新規(guī)根據(jù)民法典明確了“雙三分之二”原則——在征求所在單元全體業(yè)主意見時，經(jīng)本單元建筑物專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
以一棟6層12戶的單元為例，假設(shè)每戶戶型面積相同，只需8戶以上參與表決，其中6戶以上參與表決者同意，就可申請啟動加裝電梯流程。按照之前的規(guī)定，同樣條件下至少需要8戶以上業(yè)主同意才可加裝。
金華市城市有機更新和房屋征收指導中心政策法規(guī)科科長呂曉萍告訴潮新聞記者，金華新規(guī)是參照國家法律法規(guī)和其他設(shè)區(qū)市的探索，結(jié)合本地實際，做出了優(yōu)化，還取消了規(guī)劃審批許可，讓流程更順暢。
此前，杭州等地已做出調(diào)整，也是按民法典實施。
金華市區(qū)一小區(qū)加裝電梯，外立面與周邊環(huán)境融為一體。潮新聞記者 朱浙萍 攝
“這其實更能夠體現(xiàn)公平，保障大多數(shù)人的權(quán)益。”浙江錦豐律師事務(wù)所副主任馬文濤提到，年初，最高法院在兩個關(guān)于老舊小區(qū)加裝電梯的問題答復指出，
結(jié)合實踐中業(yè)主參與表決比例普遍較低等情況來看，民法典該條規(guī)定總體上適當降低了業(yè)主共同決定事項的表決門檻。
不過，還是有居民表達了擔憂。在金華婺城區(qū)柳湖花園小區(qū)，有老人提出，原本那些不同意加裝電梯的用戶，今后估計都會選擇參與表決，“如果12戶都要求參加表決，那么至少需要9戶以上同意。‘門檻’并沒有降低。”
做了多年社區(qū)工作的義烏市北苑街道丹溪社區(qū)書記朱俊蘭也預感，新規(guī)實施后，原本不同意加裝的住戶很可能來投票，且投下反對票。
最高法院關(guān)于老舊小區(qū)加裝電梯問題的答復。
能商量嗎？
現(xiàn)實中，如果個別住戶堅決不同意加裝電梯，情況會如何？
幾位律師都表示，這還是存在安裝的可能性。即使如群眾所擔心的“12戶都要求參加表決”，哪怕真有一兩戶住戶不同意，但從法律上講，只要符合四分之三以上同意即可安裝。
潮新聞記者通過采訪了解、查閱中國裁判文書網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，省內(nèi)外確實有類似案例，甚至有業(yè)主在加裝好后反悔的，但無特殊情況一般不會得到法院支持。
此前，四川樂山有老舊小區(qū)底樓業(yè)主以侵權(quán)為由狀告2樓及以上業(yè)主的案例。原告認為，電梯加裝后，將影響其廚房和衛(wèi)生間的采光、通風，電梯運行產(chǎn)生的噪音也將影響其家人日常起居和休息，提出判令被告停止侵權(quán)，立即停止加裝電梯工程等請求。
日前，四川樂山市市中區(qū)法院作出一審宣判，判決駁回原告訴訟請求。
《民法典》第二百八十八條規(guī)定非常明確：不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
但澤大（金華）律所黨支部書記徐正紅建議，加裝電梯引發(fā)的矛盾，最好的處理辦法還是協(xié)商，并最好在社區(qū)層面就予以破解，“街道、律師等可以提早介入，通過法律服務(wù)等方式將矛盾化解在源頭。”
義烏等地的實踐也證明，強化公示流程和前期調(diào)解是重要一步。據(jù)義烏的加裝方案，公示期間若有住戶有反對意見，馬上就進入調(diào)解程序，調(diào)解通過再進入后續(xù)流程；如果達不到三分之二同意，高樓層住戶確已努力，經(jīng)樓棟長審核報業(yè)委會，街道、社區(qū)將召集所有住戶開展調(diào)解。
義烏加裝電梯一般流程。潮新聞記者 拜喆喆 制
“關(guān)鍵還是爭取大家的理解。”杭州西湖區(qū)公用設(shè)施保障服務(wù)中心副主任劉扣生說。西湖區(qū)老小區(qū)眾多，早年加裝電梯也不順。但今年上半年，西湖區(qū)就已完成46臺，正在施工的還有42臺，已超過全年目標。
原來，西湖區(qū)在此前專門來了個“大摸底”，分類摸清“需要加裝”“可以加裝”“愿意加裝”的住宅底數(shù)，提高工作針對性。一開始確實有住戶不理解、不支持，阻力很大。“區(qū)加梯辦聯(lián)合街道、社區(qū)工作人員、網(wǎng)格員等，一一上門解釋政策，并組織居民去‘樣板區(qū)’試乘。最大程度打消了大家的疑慮。”劉扣生說。
錢怎么出？
加裝電梯，資金相關(guān)問題也很多。
金華新規(guī)明確，市區(qū)每臺補助標準從15萬元提高到25萬元，市本級以外其他縣（市）補助標準自行制定。而且，業(yè)主可按規(guī)定申請使用房屋所有權(quán)人及其配偶名下的住房公積金。
“老小區(qū)很多群眾收入并不高，經(jīng)濟負擔比較重，資金補助非常關(guān)鍵。”浙江震天律師事務(wù)所律師錢航說。
安裝一臺電梯到底需要多少資金？潮新聞記者采訪了怡佳電梯（浙江）有限公司負責人王晶。他介紹，費用要視地下管線鋪設(shè)、連廊等情況而定；金華老小區(qū)層高一般是6樓，如果地下管線鋪設(shè)簡單且無連廊，50萬元差不多；有的管線處理復雜，甚至地下室要加固、連廊要加長，就要增加預算。
補助提高了，群眾的壓力小了很多。
金華婺城區(qū)和居小區(qū)2020年加裝的電梯。居民黃東明給潮新聞記者算了一筆賬：該住宅樓6層，3層以上每層有6米連廊，總價55萬元。當時政府補貼15萬元，剩余由3至6樓住戶按1∶2∶3∶4比例分攤，1、2樓住戶不承擔任何費用。黃東明住在6樓，和另一戶均分支付了8萬元。如果按新規(guī)，他只需支出6萬元。
潮新聞記者發(fā)現(xiàn)，各地居民費用分攤的比例相似。一、二樓不承擔，樓層越高承擔越多。
電梯交付使用后，每年還有一筆不小的維護費用。在和居小區(qū)，每部電梯總計在6000元左右，一般由3至6樓住戶平攤，每戶大概700-800元。相關(guān)聯(lián)的還有電梯廣告收入如何使用。這些錢關(guān)系到后續(xù)運維是否可持續(xù)。
國內(nèi)有城市就出現(xiàn)過“意外”。比如以“免費裝，刷卡坐”模式加裝后，有居民本來得辦5張卡只辦了1張。運維方最后發(fā)現(xiàn)難以收回成本后就把電梯關(guān)停了。
針對此類難題，西湖區(qū)試點了物業(yè)管理、第三方（保險公司）管理以及第三方與個人相結(jié)合等三種管理模式，值得參考。
靈隱街道浙大求是社區(qū)試點了“電梯管家”服務(wù)。由電梯所有人——業(yè)主自行委托浙大求是物業(yè)進行統(tǒng)一管理、服務(wù)。街道給予每臺電梯每年1200元資金補助，目前已有6臺電梯如此運行。居民表示，這樣不僅資金壓力減輕了，更明確了服務(wù)方，電梯用起來更順心。
好推進嗎？
老舊小區(qū)加裝電梯，絕不是一件小事。
據(jù)住建部等有關(guān)部門統(tǒng)計測算，全國建成的老舊住宅約80億平方米，70%以上城鎮(zhèn)老年人口居住的老舊樓房無電梯，預計全國老舊樓需要加裝電梯的數(shù)量在200萬部以上。
加裝電梯是一項系統(tǒng)工程，要用“繡花功夫”來推進。
“不同意安裝的居民，他們的利益、感情也要照顧到位。”義烏丹溪社區(qū)一位高樓層住戶說，小區(qū)加裝電梯前，業(yè)委會、樓棟長穿針引線，協(xié)助高樓層住戶去低樓層用戶家串門，請他們支持。
在房地產(chǎn)較發(fā)達的地區(qū)，低樓層業(yè)主可能存在潛在的房產(chǎn)價值損失。
對此，西湖區(qū)等地也在探索引導樓上住戶，充分考慮低樓層住戶訴求并按自己的經(jīng)濟實力進行補償。金華某小區(qū)在嘗試讓高樓層幫低樓層交物業(yè)費等。
但對于資金補償，也有另外看法。一名義烏的社區(qū)工作人員就覺得這容易“幫倒忙”。他表示，這種方式會讓高樓層覺得低樓層的犧牲是理所當然的，既然出了錢就不再欠人情，“反倒不是促進社區(qū)和諧的好方式。”
杭州臨平梅堰小區(qū)最近加裝了整整100部電梯，但所有低樓層用戶沒有問樓上業(yè)主要一分錢補償。
“我們把加裝電梯變成了改善鄰里關(guān)系的‘幸福梯’。”社區(qū)黨組織書記沈娟娟揭秘，梅堰小區(qū)其實是一個相對老舊的大規(guī)模開放式住宅小區(qū)，情況復雜。社區(qū)發(fā)動202名基層黨員參與加梯工作，吸引居民4000余人次參與各類意見征詢、協(xié)商等活動，讓居民的想法充分交流、共同推動加梯落地。
業(yè)內(nèi)人士點評說，把各方群眾利益協(xié)調(diào)好，有利于順利加梯，也有利于鄰里和睦。
針對低樓層用戶普遍擔心的通風、采光、噪聲等問題，各地通過加強前期設(shè)計來破解。在紹興柯橋區(qū)瓜渚風情小區(qū)，潮新聞記者看到，加裝電梯的“立面”用的是玻璃，可以將采光的影響降至最小。電梯與樓房主體間保持一定距離，在便于低樓層住戶通行同時，也不影響樓道正常的通風。
“為了降低對低樓層住戶的影響，加裝電梯都是‘一戶一策’設(shè)計、根據(jù)現(xiàn)場情況定制的。”呂曉萍說。
綜合未來社區(qū)、現(xiàn)代社區(qū)、老舊小區(qū)改造等重點工作一同推進，是浙江正在嘗試的一大創(chuàng)新。
西湖區(qū)北山街道松木場社區(qū)，通過未來社區(qū)建設(shè)，將加裝電梯與小區(qū)路邊改善、墻面更新、添置綠化和運動設(shè)施等結(jié)合在一起，在提升了低樓層用戶獲得感同時，也一定程度上提升了他們的房產(chǎn)價值。“可能沒有高樓層漲得幅度大，但至少不會有太大落差。”有低樓層居民說。
呼吁廣大居民互相理解、守望相助，共建美好家園。
責任編輯：Rex_05
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