潮新聞訊 一個單元12戶可能只需8戶投票6戶同意。
(資料圖片)
最近，金華印發新的既有住宅加裝電梯工作實施意見，其中對征求業主意見規定的調整引發熱議。
只要有半數同意，就可“加梯”了嗎？反對“加梯”的業主尤其是低樓層業主，他們的權益如何得到尊重？
在無障礙環境建設法剛表決通過、浙江正全面推進現代社區建設的當下，加裝電梯這一老小區之痛，是否能迅速找到“最優解”？
“門檻”低了嗎？
業主是否同意，被視作加裝最大的“門檻”。金華方案主要調整之一，即修改征求業主意見的規定。
新規根據民法典明確了“雙三分之二”原則——在征求所在單元全體業主意見時，經本單元建筑物專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
以一棟6層12戶的單元為例，假設每戶戶型面積相同，只需8戶以上參與表決，其中6戶以上參與表決者同意，就可申請啟動加裝電梯流程。按照之前的規定，同樣條件下至少需要8戶以上業主同意才可加裝。
金華市城市有機更新和房屋征收指導中心政策法規科科長呂曉萍告訴潮新聞記者，金華新規是參照國家法律法規和其他設區市的探索，結合本地實際，做出了優化，還取消了規劃審批許可，讓流程更順暢。
此前，杭州等地已做出調整，也是按民法典實施。
金華市區一小區加裝電梯，外立面與周邊環境融為一體。潮新聞記者 朱浙萍 攝
“這其實更能夠體現公平，保障大多數人的權益。”浙江錦豐律師事務所副主任馬文濤提到，年初，最高法院在兩個關于老舊小區加裝電梯的問題答復指出，
結合實踐中業主參與表決比例普遍較低等情況來看，民法典該條規定總體上適當降低了業主共同決定事項的表決門檻。
不過，還是有居民表達了擔憂。在金華婺城區柳湖花園小區，有老人提出，原本那些不同意加裝電梯的用戶，今后估計都會選擇參與表決，“如果12戶都要求參加表決，那么至少需要9戶以上同意。‘門檻’并沒有降低。”
做了多年社區工作的義烏市北苑街道丹溪社區書記朱俊蘭也預感，新規實施后，原本不同意加裝的住戶很可能來投票，且投下反對票。
最高法院關于老舊小區加裝電梯問題的答復。
能商量嗎？
現實中，如果個別住戶堅決不同意加裝電梯，情況會如何？
幾位律師都表示，這還是存在安裝的可能性。即使如群眾所擔心的“12戶都要求參加表決”，哪怕真有一兩戶住戶不同意，但從法律上講，只要符合四分之三以上同意即可安裝。
潮新聞記者通過采訪了解、查閱中國裁判文書網發現，省內外確實有類似案例，甚至有業主在加裝好后反悔的，但無特殊情況一般不會得到法院支持。
此前，四川樂山有老舊小區底樓業主以侵權為由狀告2樓及以上業主的案例。原告認為，電梯加裝后，將影響其廚房和衛生間的采光、通風，電梯運行產生的噪音也將影響其家人日常起居和休息，提出判令被告停止侵權，立即停止加裝電梯工程等請求。
日前，四川樂山市市中區法院作出一審宣判，判決駁回原告訴訟請求。
《民法典》第二百八十八條規定非常明確：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
但澤大（金華）律所黨支部書記徐正紅建議，加裝電梯引發的矛盾，最好的處理辦法還是協商，并最好在社區層面就予以破解，“街道、律師等可以提早介入，通過法律服務等方式將矛盾化解在源頭。”
義烏等地的實踐也證明，強化公示流程和前期調解是重要一步。據義烏的加裝方案，公示期間若有住戶有反對意見，馬上就進入調解程序，調解通過再進入后續流程；如果達不到三分之二同意，高樓層住戶確已努力，經樓棟長審核報業委會，街道、社區將召集所有住戶開展調解。
義烏加裝電梯一般流程。潮新聞記者 拜喆喆 制
“關鍵還是爭取大家的理解。”杭州西湖區公用設施保障服務中心副主任劉扣生說。西湖區老小區眾多，早年加裝電梯也不順。但今年上半年，西湖區就已完成46臺，正在施工的還有42臺，已超過全年目標。
原來，西湖區在此前專門來了個“大摸底”，分類摸清“需要加裝”“可以加裝”“愿意加裝”的住宅底數，提高工作針對性。一開始確實有住戶不理解、不支持，阻力很大。“區加梯辦聯合街道、社區工作人員、網格員等，一一上門解釋政策，并組織居民去‘樣板區’試乘。最大程度打消了大家的疑慮。”劉扣生說。
錢怎么出？
加裝電梯，資金相關問題也很多。
金華新規明確，市區每臺補助標準從15萬元提高到25萬元，市本級以外其他縣（市）補助標準自行制定。而且，業主可按規定申請使用房屋所有權人及其配偶名下的住房公積金。
“老小區很多群眾收入并不高，經濟負擔比較重，資金補助非常關鍵。”浙江震天律師事務所律師錢航說。
安裝一臺電梯到底需要多少資金？潮新聞記者采訪了怡佳電梯（浙江）有限公司負責人王晶。他介紹，費用要視地下管線鋪設、連廊等情況而定；金華老小區層高一般是6樓，如果地下管線鋪設簡單且無連廊，50萬元差不多；有的管線處理復雜，甚至地下室要加固、連廊要加長，就要增加預算。
補助提高了，群眾的壓力小了很多。
金華婺城區和居小區2020年加裝的電梯。居民黃東明給潮新聞記者算了一筆賬：該住宅樓6層，3層以上每層有6米連廊，總價55萬元。當時政府補貼15萬元，剩余由3至6樓住戶按1∶2∶3∶4比例分攤，1、2樓住戶不承擔任何費用。黃東明住在6樓，和另一戶均分支付了8萬元。如果按新規，他只需支出6萬元。
潮新聞記者發現，各地居民費用分攤的比例相似。一、二樓不承擔，樓層越高承擔越多。
電梯交付使用后，每年還有一筆不小的維護費用。在和居小區，每部電梯總計在6000元左右，一般由3至6樓住戶平攤，每戶大概700-800元。相關聯的還有電梯廣告收入如何使用。這些錢關系到后續運維是否可持續。
國內有城市就出現過“意外”。比如以“免費裝，刷卡坐”模式加裝后，有居民本來得辦5張卡只辦了1張。運維方最后發現難以收回成本后就把電梯關停了。
針對此類難題，西湖區試點了物業管理、第三方（保險公司）管理以及第三方與個人相結合等三種管理模式，值得參考。
靈隱街道浙大求是社區試點了“電梯管家”服務。由電梯所有人——業主自行委托浙大求是物業進行統一管理、服務。街道給予每臺電梯每年1200元資金補助，目前已有6臺電梯如此運行。居民表示，這樣不僅資金壓力減輕了，更明確了服務方，電梯用起來更順心。
好推進嗎？
老舊小區加裝電梯，絕不是一件小事。
據住建部等有關部門統計測算，全國建成的老舊住宅約80億平方米，70%以上城鎮老年人口居住的老舊樓房無電梯，預計全國老舊樓需要加裝電梯的數量在200萬部以上。
加裝電梯是一項系統工程，要用“繡花功夫”來推進。
“不同意安裝的居民，他們的利益、感情也要照顧到位。”義烏丹溪社區一位高樓層住戶說，小區加裝電梯前，業委會、樓棟長穿針引線，協助高樓層住戶去低樓層用戶家串門，請他們支持。
在房地產較發達的地區，低樓層業主可能存在潛在的房產價值損失。
對此，西湖區等地也在探索引導樓上住戶，充分考慮低樓層住戶訴求并按自己的經濟實力進行補償。金華某小區在嘗試讓高樓層幫低樓層交物業費等。
但對于資金補償，也有另外看法。一名義烏的社區工作人員就覺得這容易“幫倒忙”。他表示，這種方式會讓高樓層覺得低樓層的犧牲是理所當然的，既然出了錢就不再欠人情，“反倒不是促進社區和諧的好方式。”
杭州臨平梅堰小區最近加裝了整整100部電梯，但所有低樓層用戶沒有問樓上業主要一分錢補償。
“我們把加裝電梯變成了改善鄰里關系的‘幸福梯’。”社區黨組織書記沈娟娟揭秘，梅堰小區其實是一個相對老舊的大規模開放式住宅小區，情況復雜。社區發動202名基層黨員參與加梯工作，吸引居民4000余人次參與各類意見征詢、協商等活動，讓居民的想法充分交流、共同推動加梯落地。
業內人士點評說，把各方群眾利益協調好，有利于順利加梯，也有利于鄰里和睦。
針對低樓層用戶普遍擔心的通風、采光、噪聲等問題，各地通過加強前期設計來破解。在紹興柯橋區瓜渚風情小區，潮新聞記者看到，加裝電梯的“立面”用的是玻璃，可以將采光的影響降至最小。電梯與樓房主體間保持一定距離，在便于低樓層住戶通行同時，也不影響樓道正常的通風。
“為了降低對低樓層住戶的影響，加裝電梯都是‘一戶一策’設計、根據現場情況定制的。”呂曉萍說。
綜合未來社區、現代社區、老舊小區改造等重點工作一同推進，是浙江正在嘗試的一大創新。
西湖區北山街道松木場社區，通過未來社區建設，將加裝電梯與小區路邊改善、墻面更新、添置綠化和運動設施等結合在一起，在提升了低樓層用戶獲得感同時，也一定程度上提升了他們的房產價值。“可能沒有高樓層漲得幅度大，但至少不會有太大落差。”有低樓層居民說。
呼吁廣大居民互相理解、守望相助，共建美好家園。
潮新聞訊 一個單元12戶可能只需8戶投票6戶同意。
最近，金華印發新的既有住宅加裝電梯工作實施意見，其中對征求業主意見規定的調整引發熱議。
只要有半數同意，就可“加梯”了嗎？反對“加梯”的業主尤其是低樓層業主，他們的權益如何得到尊重？
在無障礙環境建設法剛表決通過、浙江正全面推進現代社區建設的當下，加裝電梯這一老小區之痛，是否能迅速找到“最優解”？
“門檻”低了嗎？
業主是否同意，被視作加裝最大的“門檻”。金華方案主要調整之一，即修改征求業主意見的規定。
新規根據民法典明確了“雙三分之二”原則——在征求所在單元全體業主意見時，經本單元建筑物專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
以一棟6層12戶的單元為例，假設每戶戶型面積相同，只需8戶以上參與表決，其中6戶以上參與表決者同意，就可申請啟動加裝電梯流程。按照之前的規定，同樣條件下至少需要8戶以上業主同意才可加裝。
金華市城市有機更新和房屋征收指導中心政策法規科科長呂曉萍告訴潮新聞記者，金華新規是參照國家法律法規和其他設區市的探索，結合本地實際，做出了優化，還取消了規劃審批許可，讓流程更順暢。
此前，杭州等地已做出調整，也是按民法典實施。
金華市區一小區加裝電梯，外立面與周邊環境融為一體。潮新聞記者 朱浙萍 攝
“這其實更能夠體現公平，保障大多數人的權益。”浙江錦豐律師事務所副主任馬文濤提到，年初，最高法院在兩個關于老舊小區加裝電梯的問題答復指出，
結合實踐中業主參與表決比例普遍較低等情況來看，民法典該條規定總體上適當降低了業主共同決定事項的表決門檻。
不過，還是有居民表達了擔憂。在金華婺城區柳湖花園小區，有老人提出，原本那些不同意加裝電梯的用戶，今后估計都會選擇參與表決，“如果12戶都要求參加表決，那么至少需要9戶以上同意。‘門檻’并沒有降低。”
做了多年社區工作的義烏市北苑街道丹溪社區書記朱俊蘭也預感，新規實施后，原本不同意加裝的住戶很可能來投票，且投下反對票。
最高法院關于老舊小區加裝電梯問題的答復。
能商量嗎？
現實中，如果個別住戶堅決不同意加裝電梯，情況會如何？
幾位律師都表示，這還是存在安裝的可能性。即使如群眾所擔心的“12戶都要求參加表決”，哪怕真有一兩戶住戶不同意，但從法律上講，只要符合四分之三以上同意即可安裝。
潮新聞記者通過采訪了解、查閱中國裁判文書網發現，省內外確實有類似案例，甚至有業主在加裝好后反悔的，但無特殊情況一般不會得到法院支持。
此前，四川樂山有老舊小區底樓業主以侵權為由狀告2樓及以上業主的案例。原告認為，電梯加裝后，將影響其廚房和衛生間的采光、通風，電梯運行產生的噪音也將影響其家人日常起居和休息，提出判令被告停止侵權，立即停止加裝電梯工程等請求。
日前，四川樂山市市中區法院作出一審宣判，判決駁回原告訴訟請求。
《民法典》第二百八十八條規定非常明確：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
但澤大（金華）律所黨支部書記徐正紅建議，加裝電梯引發的矛盾，最好的處理辦法還是協商，并最好在社區層面就予以破解，“街道、律師等可以提早介入，通過法律服務等方式將矛盾化解在源頭。”
義烏等地的實踐也證明，強化公示流程和前期調解是重要一步。據義烏的加裝方案，公示期間若有住戶有反對意見，馬上就進入調解程序，調解通過再進入后續流程；如果達不到三分之二同意，高樓層住戶確已努力，經樓棟長審核報業委會，街道、社區將召集所有住戶開展調解。
義烏加裝電梯一般流程。潮新聞記者 拜喆喆 制
“關鍵還是爭取大家的理解。”杭州西湖區公用設施保障服務中心副主任劉扣生說。西湖區老小區眾多，早年加裝電梯也不順。但今年上半年，西湖區就已完成46臺，正在施工的還有42臺，已超過全年目標。
原來，西湖區在此前專門來了個“大摸底”，分類摸清“需要加裝”“可以加裝”“愿意加裝”的住宅底數，提高工作針對性。一開始確實有住戶不理解、不支持，阻力很大。“區加梯辦聯合街道、社區工作人員、網格員等，一一上門解釋政策，并組織居民去‘樣板區’試乘。最大程度打消了大家的疑慮。”劉扣生說。
錢怎么出？
加裝電梯，資金相關問題也很多。
金華新規明確，市區每臺補助標準從15萬元提高到25萬元，市本級以外其他縣（市）補助標準自行制定。而且，業主可按規定申請使用房屋所有權人及其配偶名下的住房公積金。
“老小區很多群眾收入并不高，經濟負擔比較重，資金補助非常關鍵。”浙江震天律師事務所律師錢航說。
安裝一臺電梯到底需要多少資金？潮新聞記者采訪了怡佳電梯（浙江）有限公司負責人王晶。他介紹，費用要視地下管線鋪設、連廊等情況而定；金華老小區層高一般是6樓，如果地下管線鋪設簡單且無連廊，50萬元差不多；有的管線處理復雜，甚至地下室要加固、連廊要加長，就要增加預算。
補助提高了，群眾的壓力小了很多。
金華婺城區和居小區2020年加裝的電梯。居民黃東明給潮新聞記者算了一筆賬：該住宅樓6層，3層以上每層有6米連廊，總價55萬元。當時政府補貼15萬元，剩余由3至6樓住戶按1∶2∶3∶4比例分攤，1、2樓住戶不承擔任何費用。黃東明住在6樓，和另一戶均分支付了8萬元。如果按新規，他只需支出6萬元。
潮新聞記者發現，各地居民費用分攤的比例相似。一、二樓不承擔，樓層越高承擔越多。
電梯交付使用后，每年還有一筆不小的維護費用。在和居小區，每部電梯總計在6000元左右，一般由3至6樓住戶平攤，每戶大概700-800元。相關聯的還有電梯廣告收入如何使用。這些錢關系到后續運維是否可持續。
國內有城市就出現過“意外”。比如以“免費裝，刷卡坐”模式加裝后，有居民本來得辦5張卡只辦了1張。運維方最后發現難以收回成本后就把電梯關停了。
針對此類難題，西湖區試點了物業管理、第三方（保險公司）管理以及第三方與個人相結合等三種管理模式，值得參考。
靈隱街道浙大求是社區試點了“電梯管家”服務。由電梯所有人——業主自行委托浙大求是物業進行統一管理、服務。街道給予每臺電梯每年1200元資金補助，目前已有6臺電梯如此運行。居民表示，這樣不僅資金壓力減輕了，更明確了服務方，電梯用起來更順心。
好推進嗎？
老舊小區加裝電梯，絕不是一件小事。
據住建部等有關部門統計測算，全國建成的老舊住宅約80億平方米，70%以上城鎮老年人口居住的老舊樓房無電梯，預計全國老舊樓需要加裝電梯的數量在200萬部以上。
加裝電梯是一項系統工程，要用“繡花功夫”來推進。
“不同意安裝的居民，他們的利益、感情也要照顧到位。”義烏丹溪社區一位高樓層住戶說，小區加裝電梯前，業委會、樓棟長穿針引線，協助高樓層住戶去低樓層用戶家串門，請他們支持。
在房地產較發達的地區，低樓層業主可能存在潛在的房產價值損失。
對此，西湖區等地也在探索引導樓上住戶，充分考慮低樓層住戶訴求并按自己的經濟實力進行補償。金華某小區在嘗試讓高樓層幫低樓層交物業費等。
但對于資金補償，也有另外看法。一名義烏的社區工作人員就覺得這容易“幫倒忙”。他表示，這種方式會讓高樓層覺得低樓層的犧牲是理所當然的，既然出了錢就不再欠人情，“反倒不是促進社區和諧的好方式。”
杭州臨平梅堰小區最近加裝了整整100部電梯，但所有低樓層用戶沒有問樓上業主要一分錢補償。
“我們把加裝電梯變成了改善鄰里關系的‘幸福梯’。”社區黨組織書記沈娟娟揭秘，梅堰小區其實是一個相對老舊的大規模開放式住宅小區，情況復雜。社區發動202名基層黨員參與加梯工作，吸引居民4000余人次參與各類意見征詢、協商等活動，讓居民的想法充分交流、共同推動加梯落地。
業內人士點評說，把各方群眾利益協調好，有利于順利加梯，也有利于鄰里和睦。
針對低樓層用戶普遍擔心的通風、采光、噪聲等問題，各地通過加強前期設計來破解。在紹興柯橋區瓜渚風情小區，潮新聞記者看到，加裝電梯的“立面”用的是玻璃，可以將采光的影響降至最小。電梯與樓房主體間保持一定距離，在便于低樓層住戶通行同時，也不影響樓道正常的通風。
“為了降低對低樓層住戶的影響，加裝電梯都是‘一戶一策’設計、根據現場情況定制的。”呂曉萍說。
綜合未來社區、現代社區、老舊小區改造等重點工作一同推進，是浙江正在嘗試的一大創新。
西湖區北山街道松木場社區，通過未來社區建設，將加裝電梯與小區路邊改善、墻面更新、添置綠化和運動設施等結合在一起，在提升了低樓層用戶獲得感同時，也一定程度上提升了他們的房產價值。“可能沒有高樓層漲得幅度大，但至少不會有太大落差。”有低樓層居民說。
呼吁廣大居民互相理解、守望相助，共建美好家園。
責任編輯：Rex_05
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