2022年，樓市動蕩。全國銷售額13.3萬億元，一年少了將近5萬億元。TOP100房企銷售額同比下滑逾40%，排名前50民營房企有超過70%出現(xiàn)資金流緊張，甚至公開市場違約。鄭州救市，出臺了 19 條新政，環(huán)京地區(qū)房價(jià)猛跌，南京、武漢、蘇州等城市限購態(tài)度反復(fù)轉(zhuǎn)變。
【資料圖】
作為普通百姓，我們?nèi)绾蚊鎸邮幍臉鞘心兀渴种械腻X財(cái)是否應(yīng)該在房價(jià)下跌的時(shí)候抄底投資呢？買房應(yīng)該注意什么？房貸是否可以提前還？
國民經(jīng)濟(jì)學(xué)教授韓秀云在她的新書《經(jīng)濟(jì)寒冬怎么過》里詳細(xì)解讀了在經(jīng)濟(jì)寒冬下，普通人該如何應(yīng)對房價(jià)的浮動
一、金融危機(jī)時(shí)，持有現(xiàn)金還是持有房產(chǎn)？
從過去幾十年的情況看，大概每 10 年全球就會發(fā)生一次金融危機(jī)。在金融危機(jī)發(fā)生時(shí)，很多人都在糾結(jié)，到底是持有房產(chǎn)，還是持有現(xiàn)金？
先來了解一下金融危機(jī)發(fā)生的基本規(guī)律。金融危機(jī)本質(zhì)上屬于流動性危機(jī)，流動性緊缺造成銀行、信貸、貨幣、大宗商品等各種危機(jī)。比如，2008 年金融危機(jī)主要是由房產(chǎn)泡沫導(dǎo)致債務(wù)違約引起的。之前美國連續(xù)多年低利率，刺激居民貸款買房，不斷加杠桿，房價(jià)水漲船高。
之后央行連續(xù)加息，增加了購房壓力和成本。買房人還不上貸款開始斷供，拋售潮加劇了房價(jià)下跌，形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致美國金融危機(jī)發(fā)生。當(dāng)危機(jī)發(fā)生時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)遭到拋售，大量資金流向避險(xiǎn)資產(chǎn)，導(dǎo)致市場流動性緊缺，造成恐慌，進(jìn)而加劇拋售。所以，在金融危機(jī)發(fā)生時(shí)，持有現(xiàn)金至關(guān)重要。
（1）擁有現(xiàn)金，可以避免現(xiàn)金鏈斷裂。在金融危機(jī)發(fā)生時(shí)，銀行會收緊信貸，從銀行借錢的難度變大，有可能面臨銀行收回信貸的風(fēng)險(xiǎn)。無法從銀行借到錢，資金鏈就會斷裂。資金鏈一旦斷裂，房貸還不上、員工的工資發(fā)不出，這是很危險(xiǎn)的，所有手里要有現(xiàn)金。
（2）擁有現(xiàn)金，可趁金融危機(jī)抄底。金融危機(jī)都會伴隨著資產(chǎn)暴跌，各國推出寬松的財(cái)政和貨幣政策救市，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。市場流動性一旦增加，社會投資恢復(fù)，資產(chǎn)價(jià)格就會逐漸增長，在價(jià)格暴跌時(shí)抄底，就可獲得豐厚的利潤空間。
例如，2020年新冠肺炎疫情發(fā)生后，全球經(jīng)濟(jì)受到影響，資產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)先是迅速暴跌，緊接著，多國推出寬松的貨幣政策，市場流動性迅速增加。從 2020 年下半年開始，股市、基金、期貨、礦產(chǎn)品、原材料等價(jià)格都出現(xiàn)大幅增長，在那時(shí)抄底，基本上能獲得 50% 甚至 100% 以上的收益率。當(dāng)知道手持現(xiàn)金的重要性后，你有房產(chǎn)要拋售嗎？
（1）如果你只有一套房產(chǎn)，是拿來住的，建議你留著。房價(jià)下跌對你來說沒有太大的影響，不管房價(jià)高低，你都得有房住。
（2）假如你投資了多套房產(chǎn)，可擇機(jī)出手。持有多套房產(chǎn)的人可以在金融危機(jī)前賣出，在金融危機(jī)后買入。金融危機(jī)中最恐慌的時(shí)候，也許就是抄底的最佳時(shí)機(jī)。假如你在金融危機(jī)前期出售資產(chǎn)，持有現(xiàn)金的優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了，因?yàn)槲C(jī)后股票、房子、各類剛需資產(chǎn)的價(jià)格都下跌了。
高位套現(xiàn)，低位買進(jìn)，說起來很輕松，實(shí)際操作卻非常困難，需要精準(zhǔn)預(yù)測高點(diǎn)和低點(diǎn)，稍有不慎就會損失慘重。如果對趨勢不能做出準(zhǔn)確的判斷，那么你還是采取不動為好。
總結(jié)一下，當(dāng)金融危機(jī)降臨時(shí)，無論是房子還是現(xiàn)金，都存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，持有現(xiàn)金最為關(guān)鍵。金融危機(jī)來臨，并不是某一類資產(chǎn)縮水，而是所有資產(chǎn)都在縮水。作為普通人，你不能改變大勢，但可以改變自己，任何危機(jī)都潛藏著機(jī)會。
二、買房該注意什么？
那么，買房剛需一族在買房的過程中該注意哪些問題？
第一，現(xiàn)房遠(yuǎn)比期房好。什么是現(xiàn)房？現(xiàn)房是已蓋好，可以去現(xiàn)場看房，當(dāng)時(shí)就可以買下的房子。期房是還沒蓋好，先交錢，幾年后才能拿到的房子。如果買房時(shí)有現(xiàn)房和期房供選擇，你該怎么選？建議是：有條件一定選現(xiàn)房，盡量別選期房。為什么？一般期房在預(yù)售時(shí)，開發(fā)商會給你看一個樣板間。樣板間你很滿意。但等收房時(shí)，無論開發(fā)商把房子蓋成什么樣，你都只能照單全收。如果你買的期房是一個爛尾樓，開發(fā)商沒錢繼續(xù)蓋樓跑路了，房子的交付就會遙遙無期。期房的不確定性太大，如果你是品牌地產(chǎn)商蓋的房子可能會好點(diǎn)兒，它們往往不會因?yàn)橐粋€項(xiàng)目做砸了影響到后面的項(xiàng)目。
第二，貸款遠(yuǎn)比現(xiàn)金好。買房為何要貸款？有人說，等我存好錢后再買房不行嗎？靠你的工資，無論怎么存錢都買不起房。因?yàn)楣べY上漲速度趕不上房價(jià)上漲的速度。中國很多人一直是存錢買房，可一直沒買上房子，因?yàn)橥ㄘ浥蛎浟恕?/p>
貨幣是一國政府印的，不夠了可以加印。土地不夠不能加印，資源不夠不能加印，房產(chǎn)不夠也不能加印。買房可以不升值，但它能跑贏通貨膨脹。所以，買房找銀行貸款是合適的，貸款利率就是那年的通脹率。用今天的錢還昨天的貸款是合適的。但貸款買房一定要考慮自己的還款能力。
第三，早買比晚買好。20 年前，如果你有10 萬元，以什么方式保留到今天最劃算？是存款、買電視冰箱，還是買汽車？很顯然這些方式都賠了。錢在貶值，房子可以保值。房子是一種特殊商品，可以居住，可以出租，還可以抗通脹。如果你有錢，房子早買比晚買好。
總結(jié)一下，現(xiàn)房遠(yuǎn)比期房好，因?yàn)榭吹靡姡毁J款遠(yuǎn)比現(xiàn)金好，可以防通脹；早買遠(yuǎn)比晚買好，因?yàn)楣べY追不上房價(jià)。
三、房貸要不要提前還？
在多個社交平臺，年輕人“提前還房貸”成了熱議話題，很多人還分享了提前還房貸的經(jīng)歷。在他們看來，提前還款可以節(jié)省大筆利息。但也有人認(rèn)為，在通貨膨脹下，未來還款壓力會越來越小的，所以提前還貸就是給銀行“白送錢”，是短視行為。
為何現(xiàn)在年輕人選擇提前還貸？
首先，房價(jià)普漲情況不存在了。2022 年一季度，全國平均房價(jià)為每平方米 9 552 元，與 2021 年全年的10 141 元相比下滑了 5.8%。最新數(shù)據(jù)顯示，4 月住房貸款減少 605 億元，同比少增 4 022 億元。現(xiàn)在的房價(jià)已沒法和過去相比。
之前是一線城市暴漲，新一線和省會城市隔幾年就會翻倍，但現(xiàn)在，一線城市核心位置的房子依舊有價(jià)值，但絕大多數(shù)人依然買不起，三四線城市便宜了，又沒有多少人敢去買。樓市漲價(jià)的預(yù)期被打掉了，買房人少了；一些投資者得不到滿足，也不會輕易出手；之前買房的人開始權(quán)衡貸款成本，提前還貸。
其次，金融市場風(fēng)險(xiǎn)較大。2022 年股市大幅波動，很多投資者損失慘重，虧損 20% 是正常的，虧損 50% 也不少見。就連一向保本的銀行理財(cái)都開始虧損了，投資者想存銀行，但銀行下調(diào)了存款利率，收益率想超過 4% 都難。銀行房貸利率大部分都超過 5%，既然如此，為何不把手里的錢拿來還房貸呢？少付銀行利息，相當(dāng)于賺了。
基于以上兩個短期現(xiàn)實(shí)情況，提前還房貸也是對的。但如果你有閑錢，還在觀望，或者無法提前還款，也不要覺得自己吃虧了。剛才說的兩點(diǎn)都基于當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)周期底部的情況，是由人們的恐慌情緒和對未來預(yù)期的不確定性導(dǎo)致的，但疫情終究會遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)也會恢復(fù)常態(tài)。
目前，房貸可以貸 30 年，這是普通人能借到最長時(shí)間的大額低息貸款。試想一下，30 年前你買一套房，那時(shí)月供 1000 元都可能壓力巨大，但現(xiàn)在呢？1 000 元在一線城市的市中心就是和朋友吃幾頓飯的錢。30 年的變化是你的收入增長了不少，但錢也極大地貶值了。
也有人說，未來錢也會貶值，但房產(chǎn)未必會升值，甚至現(xiàn)在房產(chǎn)已經(jīng)開始貶值了。這里需要考慮的是，在錢和房子都貶值的情況下，哪個貶值更多？明白了這些，就能理解現(xiàn)在沒提前還款的人也不會吃虧。尤其是一些人買房用的是公積金貸款，大部分城市的利率都是 3.25%。從長期看，這一投資更值錢。
面對短期的不確定性，同時(shí)手里有一些閑錢，選擇提前還房貸或者還部分房貸是可以的。如果從 30 年的長周期來看，當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)寒冬是暫時(shí)的，保持充足的現(xiàn)金流，等待黎明的到來，那時(shí)再做選擇也不晚。
《經(jīng)濟(jì)寒冬怎么過：如何逆勢崛起》
韓秀云 著
中信出版集團(tuán)
2023年3月
責(zé)任編輯：Rex_13
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